[이슈분석] 부동산신탁 수주경쟁 격화되나

은행 ‘담보신탁’ 수주 위해 편법 영업도

작년 6개사 순이익 전년比 325% 증가

“분양상가 등 부동산개발시장 침체 여파로 부동산신탁 전업사들의 신규 수주경쟁은 핵전쟁에 비유해도 될 만큼 치열한 한해가 될 것같다.” A부동산신탁 CEO
“부동산 개발 승인물량 자체가 감소한 상황에서 일부 은행이 수수료 수입비중을 늘리기 위해 담보신탁 수주에 나서면서 편법적 영업을 하고 있어 부동산신탁 전업사들의 실적 전망은 불투명하다.” B증권사 부동산PF 관계자



정부의 강력한 부동산규제 정책 여파 등으로 부동산개발 물량이 감소하면서 6개 부동산신탁 전업사의 신규 수주 물량이 감소하고 있다.

특히 일부 은행과 증권사들이 담보, 관리, 처분신탁과 부수업무인 대리사무 등을 확대하고 있어 부동산신탁 시장을 둘러싼 신규 수주 경쟁은 더욱 격화될 것으로 전망된다. 무엇보다 경영실태평가 제도가 본격 시행되면서 상대적으로 리스크가 적은 담보신탁 등 일부 신탁상품의 수주 경쟁은 그 어느 해보다 치열하다.

◆ 신규 수주 ‘어떡하나’
지난해 부동산신탁 전업사들이 수주한 신탁물건이 전년도 보다 다소 감소한 것으로 나타났다. 정부의 강력한 부동산 규제 정책 등으로 부동산개발 승인 물건 자체가 줄어든 데다 은행 및 증권 등 신탁업 겸영이 가능한 금융회사 증가도 주요하게 작용했다.

이 같은 부정적 시장요인들은 ‘올해에도 그대로 이어질 가능성이 높다’라는 점에서 부동산신탁 시장전망을 더욱 어둡게 하고 있다.

한국부동산신탁협의회 남영규 회장은 “지난해 이어 정부의 부동산 규제정책이 지속되면서 상가분양 등 부동산개발 시장이 위축돼 있다”면서 “결국 줄어든 파이를 놓고 부동산신탁 취급 금융회사들의 치열한 수주경쟁이 불가피하게 됐다”고 말했다. 수주 위한 부동산신탁 전업 및 겸영사간 경쟁이 격화될 경우 자칫 수수료 인하 경쟁으로 이어질 수 도 있다. 규모나 인지도 면에서 상대적으로 취약한 부동산신탁 전업사들로서 가장 우려스러운 대목이 아닐 수 없다.

게다가 일부 은행이 수수료 수입확대 차원에서 담보신탁 수주강화에 나서면서 수익권에 증권을 설정하는 등의 편법적인 영업을 자행하고 있다.
신탁업상 수탁자가 직접 수익자로 지정될 수 없기 때문에 일부 은행들은 수익권에 증권을 설정하는 방식으로 영업을 하고 있다는 것. 여기에 일부 은행들은 자사 취급 신탁물건을 특정 은행에 밀어주는 방식으로 주고 받기식 영업도 하고 있다. 편법적 영업은 아니지만 대형 금융기관의 영업형태로는 다소 실망스럽다는 게 시장관계자들의 시각이다.

설상가상으로 금융감독 당국의 경영실태평가가 본격 시행되면서 부동산신탁 전업사들이 토지신탁에 비해 상대적으로 리스크가 적은 담보신탁과 대리사무 수주에 집중할 것으로 전망되면서 수주경쟁은 심화될 것으로 보인다.

이에 따라 6개 부동산신탁 전업사들은 올해 예상 실적을 보수적으로 잡았다.

이와 관련 부동산신탁업계 한 관계자는 “신탁제도의 효용성에 대한 시장의 이해가 빨라져 부동산신탁시장의 저변이 확대되고 있다”고 설명한 뒤 “하지만 전업사간 수익포트폴리오 조정을 위한 치열한 경쟁과 신탁사의 신규 인가와 증권사 등 시장 참여자가 늘어나면서 각 참여자들의 시장점유율은 떨어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

◆ 작년 알토란 같은 경영성과 거둬

앞서 언급했듯이 지난해 부동산신탁 전업사들의 신규 수주실적은 전년도에 비해 다소 감소했다. 부동산 개발사업 침체로 분양시장이 위축되면서 토지신탁 수주물량이 감소했기 때문이다.

이 같은 수주실적 감소에도 불구하고 지난해 부동산신탁 전업사들의 경영실적은 훨씬 좋았다. 2005년 부동산개발시장의 호황에 힘입어 토지신탁 수주실적이 좋았고, 지난해 담보신탁 수주실적에서도 괄목할만한 성과를 달성했다. 부동산신탁 전업사들의 순이익 실적은 취급상품에 따라 2~3년간 분산, 처리되기 때문에 과거 영업실적의 반영 비중이 크다.

지난해 경영실적과 관련해 김학송 생보부동산신탁 사장은 “지난해 일부 부동산신탁 전업사가 정부의 지도비율 규제와 분양시장 침체로 토지신탁 수주가 크게 줄었지만 금융계열 전업사들이 마케팅역량을 강화해 신규 거래처 개척 등으로 담보시장 수주가 크게 늘었다”며 “이처럼 시장 저변화 노력에 힘입어 지난 2005년 보다 좋은 경영성과를 올리게 됐다”고 설명했다.

실제 지난해 6개 부동산신탁 전업사들의 경영실적을 분석한 결과, 순이익은 전년도 보다 무려 325% 성장한 855억원을 기록한 것으로 잠정 집계됐다.

CEO효과를 톡톡히 누리고 있는 KB부동산신탁은 전년도 이어 ‘순익 1위 달성’이라는 영예의 기록을 이어갔다. 이 회사는 지난해 6개 전업사 가운데 가장 많은 수주를 기록하면서 사상 최대 영업수익을 올리기도 했다.

KB부동산신탁 김낙진 기획부장은 “지난해 담보신탁과 대리사무 그리고 토지신탁 등 전부문에서 높은 수주실적을 기록하면서 184억원의 순이익을 올렸다”고 말했다.

이 같은 경영성과에 힘입어 이번 정기 주주총회에서 무려 130억원의 고배당을 계획하고 있다.

군인공제회 계열사인 대한부동산신탁 역시 과거 대주주와의 연계 마케팅과 처분신탁 그리고 토지신탁 등에서 좋은 수주실적을 거둬 172억원 순이익을 기록했다. 이는 전년도 보다 10억원 가량 늘어난 것이다.

이로써 이 회사는 4년 연속 100억원대의 흑자결산이라는 대기록을 이어가게 됐다. 이 회사 이연행 기획팀장은 “지난해 부동산개발시장이 위축되면서 토지신탁의 신규 수주실적이 전년도에 비해 감소하긴 했지만 담보신탁 등에서 비교적 좋은 실적을 거둬 170억원대 순이익이 예상된다”고 설명했다.

부동산신탁 전업사 가운데 가장 적극적인 영업섭외로 고공행진을 지속하고 있는 다올부동산신탁 역시 담보신탁, 관리신탁, 대리사무 등에서 좋은 수주실적을 거두면서 전년도 보다 56억원 가량 증가한 169억원의 순이익을 기록했다.

지난해 회사설립 이래 최고의 경영실적을 거둔 만큼 부동산신탁 전업사 가운데 가장 많은 성과급을 차등 지급했다.

한국자산신탁과 생보부동산신탁은 담보신탁 수주실적이 좋아 139억원과 108억원의 순이익을 기록한 것으로 집계됐다. 지난 2005년 대규모 결손처리로 533억원의 적자를 기록했던 한국토지신탁은 83억원의 순이익을 거둘 것으로 예상된다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com