금리 인상, 부동산시장 크게 위축시킬 듯

지난 11일, 한국은행은 콜금리목표를 0.25%포인트 인상한 3.50%로 발표했다. 이번 콜금리인상은 최근 수년간 이어진 집값 불안의 가장 큰 원인 중 하나였던 저금리기조에 종지부를 찍고, 금리상승 궤도(turning point)에 진입한 것을 의미한다. 즉 높은 신장세를 보이는 수출과 견실하게 회복세를 나타내는 민간소비 등 실물경기가 회복궤도에 안정적으로 진입하고 있다고 판단되기 때문이다.

비록 금리인상 폭이 적다할 지라도 저금리 기조를 벗어나 금리인상을 했다는 것은 큰 의미가 있다. 이르면 연말 혹은 내년 상반기 중 추가 콜금리인상도 예상된다. 모건스탠리는 우리나라의 적정 단기금리 수준을 4.0~4.5% 범위로 예상하고 있으며 앞으로 6~8개월 안에 한국은행이 콜금리 목표치를 점진적으로 추가 인상할 가능성이 높다고 전망했다.

콜금리 인상은 과연 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까? 모든 금리의 기준이 되는 콜금리가 인상되면 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)도 연동돼 금리가 오른다. 즉 부동산시장측면에서 콜금리 인상은 시중금리와 금융권 담보대출의 인상으로 이어진다. 이는 다시 대출금리 상환에 대한 이자부담을 주게 되고 부동산매물이 쌓이면서 부동산가격을 하락시키는 효과를 갖는다.
특히 8·31대책 이후 가격슬림화를 시도하고 있는 부동산시장은 담보인정비율(LTV)하향조정과 2주택자의 신규담보대출 제한, 그리고 금리인상 조치 등으로 부동산투자환경이 크게 위축될 것으로 보인다.

금리인상으로 당장 은행에서 돈을 빌려 집을 장만한 서민들의 부담이 늘게 됐다. 금리가 급등한 기간이 최근 1개월간이었다는 점을 감안하면 늦어도 앞으로 2개월 안에 금리 인상 부담이 전가될 전망이다.

8월 중순에 주택담보대출을 받은 고객의 경우 그동안 시장금리 상승폭이 반영되지 않았지만 11월 중순께부터는 금리 인상폭을 모두 부담해야 한다. 주택담보대출 제한으로 부동산에 유입될 돈이 차단된 상태에서 금리 상승으로 기존대출금의 이자부담이 커진 것이다.

9월 말 현재 은행의 주택담보대출 잔액은 185조8780억원으로 전체 가계대출 잔액 298조6392억원의 62%를 넘는 수준이다.

이번 금리인상조치로 타격을 받을 층은 다주택 보유자로 집을 언제 팔아야 할 지 고민하고 있는 사람들이다. 또한 실수요자들 역시 금리가 또 다시 인상될 것이라는 우려 때문에 쉽게 접근하기는 어려울 것이다. 각종 세금인상과 담보대출 제한 등 규제 속에서도 보유 쪽으로 가닥을 잡고 있던 주택소유자들도 금리인상으로 실망매물을 쏟아낼 것으로 보인다. 이에 따라 집값 하락은 본격화 될 전망이다.
특히 금리인상으로 가장 큰 부담을 갖게 되는 층은 제2금융권에서 대출받는 투자자로 시중은행보다 이자가 높은 편인데다 후순위담보 설정을 하는 경우가 많아 이자부담이 크게 늘어났다. 8·31부동산대책으로 위축된 부동산시장은 다시 담보대출금리 인상으로 재건축, 아파트, 토지 등 매물들이 쏟아질 것이다.

다주택 보유자 중심으로 매물이 쏟아져 나올 수 있으며 특히 투기수요가 많았던 재건축단지 등이 타격을 받을 것으로 보인다. 토지의 경우 물류공장, 가든 등 이용개발이 가능한 토지보다는 장기 보유하고 있는 비활용 토지의 충격은 더할 것으로 보인다.

이번 콜금리 인상으로 부동산에 집중된 포트폴리오 구성이 재편될 가능성도 높다. 앞으로 대출을 고려하고 있는 실수요자 입장이라면 정부가 국민주택기금을 통해 마련 중인 생애최초 주택구입자금, 근로자·서민주택 구입자금대출을 활용하거나 주택금융공사의 고정금리 모기지론 등 서민주거 안정지원자금으로 전환하는 것이 좋다.

특히 금리가 상승기조로 접어들 경우 상환기간이 장기라면 변동금리보다는 고정금리로 갈아타는 것도 하나의 방법이다. 또한 소득수준을 고려해 이자부담액과 향후 추가상승 가능성에 대한 대비를 할 필요가 있다.
고종완 RE멤버스 대표



관리자 기자