2주택 이상 소유자 “하나는 팔아라”

8·31 부동산종합대책 발표가 며칠 남지 않았다. 현재까지 발표된 대책을 종합해보면 크게 세금강화와 주택공급 확대라는 양축으로 구분된다. 이밖에도 기반시설부담금 도입, 담보대출 제한, 분양권 전매금지, 부동산투기조사 전담기구설치 등을 포함하고 있다.

△ 차익은 철저히 환수하겠다 = 정부는 보유세(종합부동산세와 재산세) 및 양도소득세를 강화해 다주택자의 비거주 보유주택매각을 유도하고 이에 대한 차익을 철저히 환수하겠다는 방침이다. 종합부동산세 부과대상을 확대(주택 9억원에서 6억원, 나대지 6억원에서 3억원)하고, 과세부분도 개인에서 세대별 합산과세로의 전환을 주 내용으로 하고 있다.

양도소득세는 단일세율(1가구 2주택 60%, 1가구 3주택 70%)을 적용키로 했다. 이밖에도 종합부동산세 부담증가율 상한선 폐지, 다주택자의 양도세 유예기간, 취·등록세 인하비율 등 몇몇 세부사항은 아직 조율 중에 있다.
한편 정부는 강남대체 미니신도시, 강북지역 광역개발, 판교 공급물량 증대 그리고 내년부터 2010년까지 5년간 총 4500만평의 수도권 주변 공공택지 공급 등을 골자로 한 공급확대방안도 내놓았다.

반면 판교신도시 등 공공택지에서 공급되는 아파트는 공영개발 방식으로 하되 원가연동제가 적용되고 중대형아파트는 채권입찰제가 적용된다. 전매기간도 최초 분양 후 5~10년으로 늘어나며, 전용면적 25.7평초과 아파트 역시 전매제한이 적용될 방침이다.

토지의 경우도 오는 10월13일부터 토지거래허가구역 안에서 사들인 땅은 최장 5년간 전매가 제한되며, 거래허가 신청때 자금조달계획서를 제출해야 한다. 만약 토지매입시 제출한 토지이용계획대로 활용하지 않았을 경우 과태료를 납부해야 하며, 이용의무기간 위반시엔 2년이하 징역 또는 공시지가 30%이하 벌금이 추가될 전망이다.

△ 강남, 폭락가능성 적어 = 8월 들어 강남권은 정부대책을 선반영해 조정장세에 진입한데다 발표이후 각종 세금 중과조치로 재건축·중대형아파트 등 고가주택 중심의 세금회피매물이 쏟아져 추가하락 가능성이 높아졌다.

게다가 9월부터는 이미 주택담보대출을 받았던 사람이 투기지역 내에서 추가 담보대출을 받을 수 없으며, 내년부터는 기준시가를 과표로 삼던 취·등록세가 실거래가액으로 바뀐다.
이에 따라, 강남권은 급매물 출현으로 일시적 급락 또는 상당기간 하락조정 단계를 거치겠지만 폭락 가능성은 적어 보인다. 서울지역 주택보급률(약 89%)이 아직 부족한데다 실수요자 비중이 높고, 부동자금을 소유한 투자자 대부분이 강남권에 살고 있기 때문이다.

때문에 대규모 물량공급이 이뤄지지 않는다면 2~3년 후에는 수급불균형으로 아파트 값이 다시 고개를 들 가능성이 있다. 즉 정부의 강남대체 미니신도시의 공급규모 및 실현시기, 다주택 보유자의 재고물량 출회정도와 대기매수세 여부 등 주변변수에 따라 강남권 주택시장의 판세는 달라질 것이다.

반면 그동안 상승장세에서 소외된 데다가, 세금 중과대상에서도 대부분 비껴가는 강북지역은 1~3차 뉴타운, 강북광역개발 등 호재로 반사이익이 예상된다. 그러나 뉴타운지구내 모든 토지의 거래허가 거래규제조치가 시행된다면 개발사업 시행 때까지는 등락폭이 제한적일 것으로 보인다.

△ 하반기 주택시장 실수요자 위주 재편될 듯 = 2주택 이상 다주택 소유자는 세부담이 높아진 만큼, 중과세 유예기간내 비거주분 주택을 매각하는 것이 좋겠다. 처분기준은 수도권 또는 호재를 벗어난 강북 비인기지역내 중소평형을 우선시하되, 보유주택의 내재가치 및 가격상승 보유력을 고려해야 할 것이다.
하반기 주택시장은 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 강남권 수요자는 매입을 서두르기보다는 급매물이 소진되고 하락세가 진정되는 올 연말내지 내년 초를 기다리는 것이 좋으며, 강북권은 신규분양이나 급매물을 적극 공략할 필요가 있다. 이때 소형평형보다는 전용면적 25.7평이상 중대형규모를 매입해 장기 보유하는 것이 세테크 및 재테크 측면에서도 유리하다.

토지시장도 행정·기업도시 유치지역 등을 중심으로 규제수위를 조정하고 있으나 신도시 후보지 및 수도권일대 개발예정지와 토지거래허가지역 인근의 농지 임야 등은 꾸준한 가격상승이 전망된다.

주택·토지시장규제가 심화되고 경기회복이 가시화될 경우 그동안 침체를 보였던 상가·오피스텔 등 수익성 부동산으로 부동자금이 움직일 가능성도 크다. 특히, 정부가 대체시장으로 활성화 방침을 밝힌 리츠 부동산펀드 SOC펀드 등 간접투자상품은 다른 투자상품에 비해 활기를 띨 것으로 보인다.

지난 3~4년간 우리나라 집값 급등은 저금리와 풍부한 유동성, 공급부족, 투기수요, 분양가 인상 등 원인이 복합적으로 이뤄진 결과물이다. 정부의 8·31 부동산대책이 세제강화대책을 지나치게 강조한다면 시장안정화를 위한 단기처방은 될 수 있으나 장기적 관점에서 그 효과를 발휘할지는 의문이다.

때문에 지속적인 부동산시장 안정을 위해서는 공급과 금융대책이 꾸준히 보완돼야 한다. 더불어 정부의 강력한 실행의지와 정책의 현실성, 금리인상 및 금융대책, 유동자금 해소, 대안 투자처 마련 등이 함께 병행돼야 효과를 볼 수 있을 것이다.



관리자 기자