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주택담보대출 무엇이 달라지나

관리자

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기사입력 : 2005-07-04 15:36

6억원 초과 투기지역 아파트 담보인정비율 40%

금융감독당국이 주택담보대출 리스크관리를 강화하기 위해 주택담보인정비율을 강화 하고 나섰다. 이에따라 일선창구에서 혼란이 예상되는 기준별 방안은 어떻게 달라지는지 Q&A로 알아본다.

1. 투기지역 소재 아파트에 대한 담보인정 하향 조정 관련

               <은행권 LTV 현황 (강화방안 반영기준)>
                                                                  (단위 : 억원)
주:1) 담보가액 6억원 초과 아파트에 대한 거치기간 1년미만, 중도상환수수료가 부과된
        원리금분할상환 주택담보대출은 제외
      2) 주1)에 해당하는 대출 포함
      3) 한국주택금융공사에 매각 또는 자체 유동화계획이 있는 고정금리부 대출
        (1년거치 이내, DTI 40% 이하)에 한함


□ “거치기간 1년미만”의 의미

- 원칙적으로 365일까지이나 매월 이자를 납입하는 경우 12개월(회차)까지 허용

□ “중도상환수수료 부과”의 의미

- 각 행이 부과하고 있는 중도상환수수료의 현행 기준을 유지하여야 하며, 대출만기 이전에 중도상환하는 경우 수수료 부과

□ “원리금 분할상환”의 의미

- 연도별로 원금 또는 원리금을 균등하게 분할상환하는 대출금

․금리변동에 따라 분할상환금이 변동하는 것은 인정

- 원리금 납입시기를 월별, 분기별, 연도별로 설정 가능

□ “주상복합 아파트”의 의미

- 주거공간과 상업공간이 복합된 건물로서 주거공간의 면적이 일반적으로 총면적의 70%~90%(서울시의 도시계획조례)이며 건축법 또는 주택건설촉진법의 적용을 받음

□ 담보가액 산정기준 관련

- 은행은 내규에 정한 담보가액 평가기준에 따라 담보가액을 평가하여야 하며, 6억원 이내에 대한 담보인정비율을 적용하기 위하여 담보가액 평가기준을 변경하는 것은 안 됨

□ 담보인정비율 적용 관련

- 기한 연장의 경우 기존 대출금 범위내에서 대출 취급 가능

- 중도금대출을 주택담보대출로 전환하는 경우 중도금대출 취급 은행은 기존약정 대출금 범위내에서 주택담보대출 취급 가능하나, 타행에서 중도금대출을 취급한 자에 대하여 새로이 주택담보대출을 취급하는 경우는 신규대출로 취급하여야 함

□ 채무인수

- 종전 차주의 대출잔액, 만기, 상환방법을 그대로 인수하고 추가대출이 없는 경우에는 종전 차주에 대한 대출을 그대로 인수할 수 있음(만기 연장으로 간주)

- 채무인수는 담보취득 제한 건수에는 포함됨

* 기존에 주택담보대출을 받고 있는 차주는 채무인수 불가

□ 재약정, 대환은 신규대출로 간주하며, 대출 기한연장하는 경우에만 신규대출로 보지 아니함

* 다만, 금리 및 만기 조건만 변경되는 재약정, 대환은 만기연장으로 간주



2. 동일 차주의 투기지역 소재 아파트 담보취득 제한 관련

□ 현재 투기지역 또는 비투기지역 소재 아파트(주상복합아파트), 단독, 연립, 다세대주택 등을 담보로 한 주택담보대출*을 받고 있는 차주가 새로이 투기지역 소재 아파트(주상복합 아파트 포함)*를 담보로 하는 대출 취급은 불가능하며, 투기지역 소재 단독주택, 연립주택과 비투기지역 소재 아파트 및 일반주택을 담보로 하는 대출은 취급 가능

* 제3자 담보대출 포함

한편, 주택담보대출이 없는 자는 투기지역 및 비투기지역 소재 아파트 및 일반주택을 담보로 하는 대출 취급 가능



(예 외)

▶ 기존 투기지역 및 비투기지역 소재 아파트 및 일반주택에 대한 주택담보대출을 상환한 후 투기지역 소재 아파트(주상복합 아파트 포함)를 담보로 하는 대출은 취급 가능

▶ 기존 주택에 대한 주택담보대출을 1년이내에 상환하는 조건으로 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 대출 취급 가능

▶ 투기지역에 건설예정인 아파트에 대한 중도금대출은 동 아파트 준공(소유권이전등기) 후 1년이내에 기존 주택에 대한 주택담보대출을 상환하는 조건으로 취급 가능

▶ 이주비 대출만 있는 경우에는 담보취득 건수 제한대상에는 제외됨

(예 시)

▶ 2주택 이상에 대해 주택담보대출을 받고 있는 차주가 투기지역 소재 아파트를 추가로 담보대출을 신청할 경우

- 모든 주택담보대출을 상환하기 전에는 투기지역 소재 아파트는 담보 취득 불가

▶ 투기지역 소재 주택(아파트 포함)에 대한 담보대출 잔액이 LTV이내이고 비투기지역 소재 주택담보대출이 있는 차주가 투기지역 소재 주택담보대출의 증액을 신청한 경우

- 비투기지역 주택담보대출이 있으므로 투기지역 소재 주택담보대출에 대한 증액이 불가능하며, 비투기지역 소재 주택담보대출을 전액 상환하는 경우에는 투기지역 소재 주택담보대출의 증액 가능

▶ 중도금 대출이 있는 차주가 투기지역 소재 아파트 담보대출 신청

- 대출취급 불가

- 재건축․재개발 아파트에 대해 추가 분담금 대출이 있는 차주는 투기지역 소재 다른 아파트 담보대출 불가

▶ 중도금대출이 있는 차주가 투기지역에 건설예정인 다른 아파트에 대한 중도금 대출을 신청한 경우

- 대출취급 불가

▶ 타인 명의 주택을 담보(제3자 담보)로 하여 대출을 받은 차주가 투기지역 소재 아파트를 담보(제3자 담보 포함)로 한 대출 신청

- 대출취급 불가

▶ 주택담보대출을 받고 있는 자가 투기지역 아파트를 제3자에 대한 대출 담보제공 불가

* 은행은 담보제공자와 차주가 다른 경우 차주와 담보제공자 모두에 대해서 주택담보대출을 확인하여야 함

▶ 투기지역 소재 아파트를 복수 담보로 한 대출 취급 불가

▶ 투기지역 및 비투기지역 소재 아파트를 동시에 복수 담보로 한 대출 취급 불가

* 다만, 투기지역 소재 아파트 대출이 있는 자에 대해 비투기지역 아파트담보대출은 취급 가능

▶ 기존 주택담보대출이 2건 이상인 차주가 1년이내 기존의 모든 주택담보대출 상환조건으로 투기지역 소재 아파트를 담보로 한 신규대출은 불가능(기존 대출이 1건인 경우에만 가능)

□ 타 금융회사의 주택담보대출 취급 확인 절차

- 해당 대출 : 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 대출

* 투기지역 단독주택, 연립주택과 비투기지역 소재 아파트(담보취득 건수 제한 대상외)를 담보로 하는 대출 취급시 타 금융회사의 주택담보대출 취급여부를 확인할 필요 없음

- 확인 방법 : 은행연합회 “신용정보조회표”상 대출신청인의 모든 대출에 대해서 모든 대출 취급기관(은행, 보험, 상호저축은행 등 모든 금융기관)으로부터 주택을 담보로 한 가계대출 여부 확인(부채증명서 징구 등)

* 원칙적으로 금융회사간에 확인을 먼저 하도록 하고, 불가피한 경우 차주에게 징구 가능

□ 기한의 이익 상실 특약 관련

- 여신거래약관 특약에 포함하고 우리원 승인 불요

(시행 공문으로 승인 갈음함)



3. 시행일 및 경과조치 관련

□ 종전 규정에 따라 대출실행 가능여부

- 당사자간 사적 계약이 성립되고 동 내용이 7월 3일까지 전산에 입력된 경우 계약체결일 기준에 따라 대출 취급 가능

- 은행이 시행사․조합 등과 법률적으로 구속력 있는 계약을 체결한 경우에는 계약체결 당시의 기준에 따라 대출 실행 가능



4. 기업자금대출금 관련

□ 사업자의 투기지역 소재 아파트 담보 대출 가능 여부

- `05.7.1일 이전(7.1일 포함) 취득한 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 기업자금대출을 신청하는 경우 동일인당 담보취득 제한 기준 배제

= 대출 취급시 FLC 기준을 적용하여 대출심사하고, 대출취급 후에도 정기적으로 자금용도를 점검하여 대출금이 사업자금 이외의 용도로 사용된 것이 확인되는 경우 대출금 회수 등의 조치

= `05.7.4일 이후 가계대출로 취급되면 하향된 LTV 및 투기지역 소재 아파트에 대한 동일인당 담보취득 제한기준 적용

- ‘05.7.2일 이후 취득한 투기지역 소재 아파트를 담보로 하는 기업자금대출 취급 불가

= 제3자가 ‘05.7.2일이후 취득한 투기지역 소재 아파트를 담보로 한 대출 취급 금지, ‘05.7.2일이후 취득한 투기지역 소재 아파트를 이용한 담보보강 금지, ‘05.7.2일이후 취득한 투기지역 소재 아파트에 대한 채무인수 금지

* 다만, 기존대출에 대한 채권 보전조치 등 불가피한 사유로 담보 취득은 예외적으로 허용

□ 동 기준이 적용되는 기업자금대출의 범위

- 중소기업 및 소상공인 등 사업자등록증을 제시하는 사업자에 대한 사업자금 대출



관리자 기자

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