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2005 전망 마켓리더에게 듣는다 (3) 부동산금융

한기진

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기사입력 : 2005-01-12 21:22

부동산 전망 나쁘지만 ‘신탁사’ 뜬다

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부동산경기 침체가 계속되면서 곳곳에서 부정적인 전망이 나오고 있다.

그러나 지난해 부동산 사업 관련 법률이 대폭 개정되면서 신탁업계에는 신규시장이 활짝 열리게 됐다.

특히 다올부동산신탁의 출발로 6개사 체제로 재편된 신탁업계는 공격적인 영업활동으로 업계가 지각변동의 전환기를 맞고 있다는 평가다.

이에 본지는 부동산시장 전망과 제도변화를 통해 2005년도 부동산금융시장을 전망하고 진단한다. 〈편집자〉



올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 굵직한 제도들의 시행이다.

부동산간접투자의 길이 활짝 열리면서 빛을 본 부동산펀드는 물론, 기대치를 충족시키지 못하던 리츠도 한단계 도약할 전망이다.

특히 신탁업법이 통과를 앞두면서 부동산신탁사는 명실상부한 금융기관이자 부동산종합전문기업으로 인정받게 됐다.

최근 부동산신탁업계는 후분양제에 대비한 신상품을 개발하거나 리츠 신설, 개발신탁 수주 집중 등 다방면으로 노력을 기울이고 있다.

업계 관계자들은 “사업성분석능력이 더욱 요구되는 등 리스크관리체계 강화를 서둘러야 한다”고 조언한다.



◆건설경기 전망 ‘명암’ 분명

건설 상품별로 명암이 엇갈리게 됐다. 비주거용건물의 전망은 대체로 비관적이면서도 주5일제 시행에 따른 관광 및 레저숙박시설, 학교 등 공공시설에 대한 수요는 늘어날 것으로 조사되고 있다.

건설산업연구원은 “비주거용 건축 시장은 뚜렷한 성장 동력이 없어 전망이 그리 좋지 못하다”고 분석했다. 또 최근 제조업 침체, 내수 위축, 인구 증가율 둔화, 정치 불안 등으로 인해 비주택 시장은 자칫 장기 불황의 가능성도 있다고 연구원은 경고했다.

업종별로는 사무실빌딩, 오피스텔, 주상복합, 상가, 백화점 및 쇼핑센터가 경기침체와 시장구조의 변화로 수요가 줄어들 것으로 관측됐다.

반면 호텔 및 숙박시설, 병원, 민자역사, 학교, 관공서 건물은 새로운 수요처로 떠오를 전망이다. 주5일 근무제라는 호재를 만나 관광인구가 대폭 증가하면서 펜션형 숙박시설, 리조트 호텔이 활성화될 가능성이 크다. 또 정부에서 추진하고 있는 복합 관광 레저 도시의 활성화 정책은 중장기적으로 호텔, 숙박시설부문의 건설투자 증가에 기여할 전망이다.

민자역사도 철도청이 적극 개발을 추진할 계획이고, 역사 개발시 상업 시설 등 부대시설도 포함해 개발 수요가 커질 전망이다.

더욱이 프로젝트 파이낸싱과 연계한다면 성장성이 클 것으로도 평가되고 있다. 건설교통부가 발표한 건설수주 추이도 공공부문의 올해 수주액은 지난해보다 6.4% 늘어난 35조원이다.

반면 민간부문은 6.0% 감소한 51조원, 건축은 4.7% 감소한 86조원에 달할 것으로 조사됐다.

내수가 워낙 부진한 것이 가장 큰 이유다. 다음으로 부동산투기억제정책, 대규모 개발택지 부족 등이 이유로 꼽히고 있다.

업계의 전망도 마찬가지로 비관적이다. 주택 및 상업용시설을 중심으로 민간부문 건설경기 하락세가 지속될 것으로 내다보고 있다.

주택시장의 경우 지난 2002~2003년에 걸쳐 분양된 아파트, 주상복합, 오피스텔 등 주거시설의 입주가 본격화되면서 주택공급이 과잉으로 치닫고 있다.

지난해 입주물량이 33만호인 반면 내년에 이보다 45% 증가한 48만호에 달할 전망이다. 오피스텔도 2001~2003년까지 전국에서 공급된 물량이 대략 15만실 규모로, 매물 적체로 인해 전월세 임대 시장이 급랭하자 투자 수익률이 5% 대로 추락했다. 상가는 물량과잉공급 및 내수부진에 따른 임대수요 위축이 우려되고 있다.



부동산경기 불투명… 민간부문 6% 감소

사업기회 늘어 신탁사 역할 커져



◆ 부동산 신탁사 역할 커져

부동산신탁사들은 올해를 도약의 해로 삼고 있다. 다양한 제도가 마련돼 신탁사의 역할이 커진 것이 첫번째 이유. 최근 몇 년 부동산신탁시장의 규모가 확대 되었고 신탁사들이 한층 치열한 경쟁을 벌이면서 신탁업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 분석되고 있다.

부동산투자회사법 개정과 간접투자자산운용업법 도입으로 기존의 직접투자 위주의 부동산 패턴이 간접투자위주로 변화됐다.

덕분에 부동산 시장에는 안정적이며 효율적인 개발과 유동자금을 부동산투자로 끌어들이는 기회가 만들어졌다.

신탁제도가 법제화 됐다는 것도 큰 힘. ‘건축물분양에관한법률’에 따라 신탁사의 분양보증을 얻으면 상업용 부동산의 선분양이 가능해져 신탁사의 역할이 커지게 됐다.

특히 법률의 취지인 수분양자보호와 부동산시장 투명성 확보라는 측면에서 신탁사가 긍정적인 역할을 할 전망이다.

신탁업법이 국회를 통과하면 신탁사가 직접 자금을 조달해 토지개발에 나설 수 있는 길도 열린다. 이를 두고 업계에서는 ‘신탁사가 드디어 금융기관으로 인정받게 됐다’는 말이 나올 정도로 큰 기대를 걸고 있다.

그러나 업계 일부에서는 “사업비 비중이 작고 불특정 다수인으로부터 자금을 모집하다 보니 요구사항이 까다로워 관리비용이 커진다”고 지적하고 있다.

이에 따라 한국토지신탁은 기업설명회를 적극적으로 열어, 시장에서 회사 인지도를 향상시킨다는 계획이다.

이와 함께 리스크관리 체계를 한층 강화하고 있다. 개발신탁사업의 신규 수탁시 10여명으로 구성된 수탁소위원회, 토지신탁심의위원회, 상임위원회의 단계를 거치도록 하고 있다.

또 CR리츠인 K1에 이어 향후 K2, K3를 출시해 보다 다양한 상품을 선보일 예정이다.

KB부동산신탁은 올해를 제2의 창립의 해로 선포했다. 지난해 부실자산 정리에 총력을 기울인 결과 17건을 처분하거나 충당금을 쌓아 유동성이 한층 좋아졌다. 이에 대해 관리감독기구로부터도 긍정적인 평가를 받고 있을 정도로 회사의 역량을 강화시켰다.

올해 흑자 목표는 100억원 이상. 사업기회도 늘었고 이에 맞춰 사업성 분석을 시스템화하는 위험관리시스템도 크게 보강했다.

생보부동산신탁은 상업용부동산의 후분양제에 맞춰 ‘환불조건부 부동산신탁상품’을 내놓았다.

외환은행과 제휴를 체결하는 한편, 금융기관 시행사 및 시공사를 대상으로 적극적으로 홍보에 나서고 있다.

새해 들어 한국자산신탁이 가장 먼저한 것은 조직확대 개편이다.

기존 4본부 12팀 1실이었던 것을 4본부 15팀 1실로 늘렸다. 각종 부동산 사업 관련 법률이 개정되면서 신규시장 개척 및 영업수익 극대화를 위한 조치였다.

지난해 회사분위기를 쇄신하면서 50억원의 순이익을 달성한 자신감을 바탕으로 올해는 한층 더 성장하겠다는 목표다. 지난해 8월 AMC인가를 완료하고 신규사업진출 채비도 끝낸 상태다.

다올부동산신탁은 후발주자로서 차별화된 서비스를 무기로 내세우고 있다. 지난해 30억원 가까운 순이익을 기록한 것도 서비스 덕분으로 보고 있다.

올해도 1조5천억원이 넘는 물량확보로 안정적인 수익을 가져가며 인력을 계속 늘려 사세를 키울 생각이다.

                                          〈 주요 제도변화와 신규사업 〉
                        





  • KB부동산신탁 이우정 사장



  • 2005 전망 마켓리더에게 듣는다 (1) 저축은행

  • 2005 전망 마켓리더에게 듣는다 (2) 신용카드



    한기진 기자 hkj77@fntimes.com
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