올해 부동산 명암 ‘뚜렷’

올해 비 주거용 건축시장의 중장기 전망은 다소 어두울 것으로 관측됐다.

그러나 건물과 호텔의 리모델링 수요와 복합관광레저 및 문화 의료시설에 대한 투자가 늘어날 전망이다.

5일 한국건설산업연구원이 내놓은 ‘건설 상품별 중장기전망’에 따르면 비주거용 건물의 수요와 수익성이 악화되는 가운데 학교 및 관공서 건축 등 공공부문과 주5일 근무제 시행에 따른 숙박, 관광레저에 대한 수요는 늘어날 것으로 전망됐다.
보고서는 “비주거용 건축 시장은 뚜렷한 성장 동력이 없어 전망이 그리 좋지 못하다”고 분석했다. 또 최근 제조업 침체, 내수 위축, 인구 증가율 둔화, 정치 불안 등으로 인해 비주택 시장은 자칫 장기 불황의 가능성도 있다고 보고서는 경고했다.

업종별로는 사무실빌딩, 오피스텔, 주상복합, 상가, 백화점 및 쇼핑센터가 경기침체와 시장구조의 변화로 수요가 줄어들 것으로 관측됐다.

경기침체의 직접적인 타격을 입고 있는 사무실빌딩은 대도시 도심권은 물론, 수도권 등지의 사무실 임대가격 하락과 함께 공실률이 상승하고 있어 장기침체 국면에 빠져들고 있다고 분석했다. 서울만 해도, 지난해 하반기에 준공된 대형 오피스 빌딩만 10여개에 달하는 등 공급 증가로 어려움이 예상된다.

특히 인터넷과 네트워크의 급격한 발전으로 재택근무가 가능한 첨단정보통신 기능을 갖춘 아파트의 등장으로 오피스빌딩의 수요는 감소할 전망이다.

정부가 사실상 공급을 규제하고 있는 오피스텔에 대한 전망은 분양성과 수익성 모두 불투명한 상황이다. 그동안 공급 과잉으로 임대료도 하락하는 등 분양성과 수익성 모두 악화돼 급격하게 시장 규모가 줄어들고 있다.
실제 2001~2003년까지 전국에서 공급된 오피스텔은 대략 15만실 규모로, 매물 적체로 인해 전월세 임대 시장이 급랭하자 투자 수익률이 5%대로 추락했다.

다만, 장기적으로 건축 규제가 다소 완화되면 수요가 늘어날 가능성도 있다고 분석했다. 도심지 재택 수요 및 유동인구 증가, 소호 산업 및 벤처 기업의 활성화, 미혼남녀 증가 등의 요인이 수요를 창출할 것이라는 것이다.

주상복합아파트 시장은 공급량 축소와 청약률 하락이 지속되면서 역시 침체를 벗어나기 어려울 전망이다. 지난해 3월부터 투기 과열 지구내 20가구 이상의 주상복합 아파트도 청약통장을 사용해야 하고, 분양권 전매도 전면 금지 됐기 때문에 수요가 줄었다는 분석이다. 게다가 그동안 대형평형 위주로 수요가 컸으나 앞으로는 이마저도 힘들 전망이다. 수요자 층이 한계에 접어들었기 때문. 따라서 현재 건설중인 초고층 주상복합아파트가 대부분 준공되는 2005년 이후로는 초고층 주상복합아파트에 대한 수요가 크게 감소할 가능성이 있다고 분석됐다.

상가, 백화점, 쇼핑센타 등의 수요감소 전망도 마찬가지다. 선시공 후분양제가 전면 시행된 지난해 하반기 이후 상가 공급 물량이 크게 줄어 당분간 이 같은 추세가 계속될 것으로 전망된다. 백화점 쇼핑센타 등도 인터넷 쇼핑이 급속히 증가하면서 건축투자 증가율이 크게 둔화될 전망이다.
전반적인 침체에도 불구, 호텔 및 숙박시설, 병원, 민자역사 학교, 관공서 건물은 새로운 수요처로 떠오를 전망이다. 주5일 근무제라는 호재를 만나 관광인구가 대폭 증가하면서 펜션형 숙박시설, 리조트 호텔이 활성화될 가능성이 크다.

또 정부에서 추진하고 있는 복합 관광 레저 도시의 활성화 정책은 중장기적으로 호텔, 숙박시설부문의 건설투자 증가에 기여할 전망이다.

병원 건축도 최근 노인인구의 급격한 증가로 인한 의료수요 증가와 매년 전문의 면허를 취득하는 의사가 3500명 내외에 달해 개원의가 급격한 증가를 보이고 있어 안정적인 성장이 예상된다. 특히 연간 전국적으로 90만평 이상의 병원 건축 면적이 생겨야 현재의 개원 수요를 따라잡을 수 있는 것으로 추정되고 있다.

철도청은 여객 서비스 및 철도 경영 개선을 위해 민자역사 개발을 적극 추진할 계획이다. 더욱이 역사 개량시 상업 시설 등 부대시설을 포함하고 있어 이 부분에 대한 개발 수요가 커질 전망이다. 앞으로 프로젝트 파이낸싱과 연계한다면 성장성이 큰 것으로 평가되고 있다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com