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부동산펀드가 뜬다 <上> 부동산 펀드 집중 해부

김민정 기자

minj@

기사입력 : 2004-05-30 17:23

투자대상· 방식 규제 적어 시장성 높아

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<상> 부동산 펀드 집중 해부

<중> 부동산 펀드 준비 박차

<하> 부동산 펀드 간접투자시장에 미치는 영향은



지난달 간접자산운용업법 시행으로 최근 간접투자시장이 활기를 띄고 있는 가운데 기존의 펀드와는 다른 새로운 유형의 펀드들이 투자자들과의 첫선을 준비하고 있다.

그중 가장 주목받고 있는 것은 다름아닌 부동산 펀드.

부동산 펀드는 자금을 모아 부동산 관련 자산에 투자한 후 벌어들인 수익을 투자자에게 돌려주는 간접상품이다.

특히 기존의 리츠(REIT’s)에 비해 투자대상, 방식 등의 규제가 적어 앞으로 ‘부동산 간접투자시장의 핵’으로 자리잡을 전망이다.

이와 관련 본지에서는 부동산 펀드란 무엇인지에 대한 개념에서 출발, 현재 상품출시에 따른 자산운용사들의 준비현황과 이에 따른 문제점을 알아보고 그 해결방안을 제시하는 한편 앞으로 부동산 펀드와 간접투자시장에 대한 전망까지 총 3회에 걸쳐 짚어본다.



◆ 부동산 펀드에 ‘주목’ = 최근 주목받고 있는 부동산 펀드란 투자자들로부터 자금을 모아 수익형 부동산이나 부동산 개발사업 등에 투자해 발생하는 운용수익을 투자자에게 나눠주는 상품이다.

부동산 펀드는 그 구조면에서 봤을 때에는 현재 부동산 간접상품으로 운용되고 있는 리츠와 비슷하지만 주로 기업의 구조조정용 실물 부동산에 투자되는 리츠와는 달리 부동산 펀드는 특별한 투자 대상의 제한이 없다.

즉 아파트나 빌라 등 주거형 부동산과 펜션 오피스텔 등 수익형 부동산개발사업, 빌딩 임대사업, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등에 투자해 수익을 낼 수도 있다.

이는 부동산에 대한 국내시장의 인식이 소유개념이 강해 임대보다는 분양시장이 더 발달했다는 점을 감안한 것.

하지만 현재 부동산 펀드 시장으로의 진출을 계획하고 있는 자산운용사들이 주목하고 있는 방식은 PF다. 실제로 6월초 상품출시를 계획하고 있는 한투 맵스 등의 상품도 이 방식을 택하고 있으며 후발주자들도 대부분 PF식 펀드를 고려중이다.

KTB자산운용 안홍빈 부동산투자운용팀장은 “현재 부동산 펀드시장에 대한 해석이 긍정적이지만 상품출시 초기에는 그 변동성을 예측하기 어렵기 때문에 안정적인 방식을 택하게 된다”며 “대부분의 자산운용사들이 경쟁이 다소 심한 실물 부동산의 운용보다는 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱을 먼저 추진하고 있는 것도 이 같은 이유일 것”이라고 말했다.

부동산 펀드는 또 회사설립이 아닌 신탁형으로 운용되기 때문에 최소자본금이 전혀 필요없다. 이는 현재 부동산투자회사 형태로 운용되기 때문에 최소 자본금 500억원이 필요한 리츠와 비교해볼 때 상당히 큰 이점으로 작용할 것으로 보인다.

이와 함께 자산운용업법에 의거 부동산 펀드를 통해 부동산을 취득할 경우 취득세, 등록세가 50% 감면되며 법인의 경우 법인세가 면제되는 혜택도 받게 된다.



◆ 주의할 점은 없나 = 부동산 펀드는 원금보장이나 수익보장형 상품이 아니기 때문에 부동산 시장의 침체가 장기화돼 투자대상 부동산상품의 수익성이 떨어지면 펀드의 수익성도 타격을 받을 수 있다는 점을 감안해야 한다.

특히 부동산 간접상품 시장에 새롭게 선보이게 되는 만큼 전문인력의 수준이 펀드의 성패를 좌우할 수도 있기 때문에 해당 운용사의 부동산 전문 인력도 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 것이 업계 관계자들의 전언이다.

부동산 펀드의 자산운용회사는 최소 100억원 이상의 자본금 요건을 충족해야 하고 5인의 펀드전문운용인력 이외에 3인 이상의 부동산운용전문인력을 추가로 확보해야 한다.

또 부동산 펀드는 그 운용기간이 보통 2년에서 5년으로 길고 원칙적으로 중도 환매가 불가능하다.

                                          <부동산 펀드와 리츠 비교>
                                    



  • 부동산펀드가 뜬다<中>자산운용업계 부동산펀드 준비 박차

  • 부동산펀드가 뜬다<下>부동산펀드로 간접투자시장 부활



    김민정 기자 minj78@fntimes.com
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