대형 증권사, 글로벌 부동산 투자 강화

[한국금융신문 고영훈 기자] 장기 저금리기조와 주식시장 박스권 장세는 증권업계에 위기감을 심어줬다. 이어 업권 경쟁 가열로 인한 수익 악화는 증권사들로 하여금 새로운 먹거리에 대한 절박함을 심어주기에 충분하다.

이에 증권사들은 최근 부동산으로 눈을 돌리며 수익성 확보에 열을 올리고 있다. 올 들어 국내 뿐 아니라 해외시장에도 많은 딜이 이뤄지고 있다. 여러 연기금과 금융기관들도 안정적 수익을 제공하는 대체투자 분야에 큰 관심을 보이고 있어 앞으로 투자가 증가할 것으로 예상된다. 부동산 투자 선두주자는 박현주닫기박현주기사 모아보기 회장이 이끄는 미래에셋그룹을 들 수 있다. 미래에셋그룹은 안정적인 자산운용 성향이 증가할 것으로 보고 선제적으로 대체투자 분야에 대응했다.

미래에셋그룹은 2004년 국내 최초 PEF(Private Equity Fund)와 부동산 펀드를 선보였다. 8조원에 달하는 대체투자 자산을 운용하는 미래에셋은 2009년 업계 최초로 해외 투자 인프라펀드(SOC)를 출시했다. PEF, 부동산, SOC 각 분야에서 성과를 보이고 있다.
미래에셋은 부동산펀드 분야에서도 국내 오피스빌딩과 함께 해외 부동산 투자에도 발빠르게 대처했다. 2006년 중국 상해 푸동의 미래에셋타워, 미국, 브라질, 호주 등의 부동산에 투자하고 있으며 올해에는 하와이와 시애틀에 위치한 ‘하얏트리젠시 와이키키 호텔’과 ‘아마존 본사사옥’을 인수했다. 베트남 하노이에 위치한 랜드마크 72에 투자한 선순위 대출 3000억원을 기초자산으로 만기 6개월의 ABS(자산유동화증권) 상품을 출시해 개인투자자에게 공급했다. 청약은 이틀 만에 완판됐다. SOC펀드에서는 태양열 발전소 등 신재생에너지 투자에서 두각을 보이고 있으며, 호주 담수화시설, 호주 고속도로 이스트링크 프로젝트 등 해외 사업에도 참여하고 있다.

미래에셋그룹 고위 관계자는 “미래에셋은 풍부한 자본력을 바탕으로 한 자기자본 투자가 많았으며 해외 플랜도 적극적으로 추진하고 있다”며 “해외 시장 선점 효과로 인해 요새는 외국에서 먼저 오퍼가 들어오는 경우도 많다”고 귀띔했다.

◇ NH투자증권 해외부동산 확장

김원규 대표의 NH투자증권도 해외투자 현황을 늘려나가며 광폭행보를 보이고 있다. 지난 14일 여의도 파크원 개발에 금융자문업자로 나서며 2조1000억원 규모 사업의 주관사 역할을 맡았다. NH투자증권 주관으로 조달되는 PF를 통해 총 투입비 2조6000억원이 투입된다. 이어 상반기에는 밀리니움인마크자산운용과 함께 호주 시드니에 위치한 호주 울워스 본사 사옥을 부동산 펀드 수익증권 형태로 지분매입했다. 울워스는 호주 1위의 Retail업체로 연 매출은 약 60조원이다.

해당사옥은 울워스가 16년간 100%장기 임차하고 있어 연 약 6.7%의 안정적인 수익이 기대되며 현재 수익증권은 기관투자자에게 재매각하는 방안을 진행하고 있다.
또한 FG자산운용과 함께 호주 시드니에 위치한 호주 적십자 건물을 부동산 펀드 수익증권 형태로 약 1000억원의 지분매입했다. 호주 연방정부 산하기관인 호주 적십자가 15년간 100% 장기 임차할 예정으로 연 7%대의 안정적인 수익을 기대하고 있다. 1000억원 규모의 수익증권은 매입 후 재매각할 예정이다. NH투자증권은 부동산 관련 인프라 투자에도 영향력을 넓혔다.

지난 5월 미국 뉴저지 가스복합화력발전소 뉴어크에너지센터에 주요 기관투자자들과 함께 ‘JB파워사모특별자산투자신탁’ 투자펀드로 조성한 3억2000만달러를 투자했다. NH투자증권은 850억원을 직접 투자했으며, 이후 셀다운(인수후 재매) 방식으로 재매각할 예정이다.

최근에는 하나금융투자와 함께 하나자산운용이 조성한 펀드를 통해 폴란드 아마존 물류센터를 매입하기도 했다.

◇ PF강자 현대증권과 결합한 KB금융그룹
현대증권을 수혈해 체제를 재정비하고 있는 윤종규닫기윤종규기사 모아보기 회장의 KB금융그룹도 부동산 대체투자의 실력자로 거듭날 것으로 전망된다. 현대증권 구조화금융본부는 광교신도시 호수공원 주거벨트 개발사업에 PF를 조달했다. 지난해 힐스테이트 광교, 광교 아이파크, 광교 중흥 S클래스 등의 1조원이 넘는 규모의 PF사업자로 참여했으며 모두 100% 분양을 완료했다.

올해 3월에는 SK건설의 광교 레이크 뷰타워에 900억원 규모의 PF딜을 성사시켰다. 현대증권IB 관계자는 “광교는 강남과의 지리적 접근이나 호수공원 조망 등 분양성이 우수하다”며 “개발초기부터 금융자문업무를 적극적으로 수행해 성공적으로 Deal Closing을 이뤄 대외 금융기관들과 높은 신뢰도를 형성하는 계기가 됐다”고 말했다.

지난 19일 유상호닫기유상호기사 모아보기 대표의 한국투자증권과 대체투자 전문인 하나자산운용이 함께한 ‘하나그랜드마크부동산펀드 1호’는 배정 한도 300억원의 자금이 1시간 만에 완판됐다. 부동산 수요에 대한 투자자들의 니즈를 반영한 현상이며 부동산 공모 펀드의 새로운 가능성을 제시했다는 평을 듣고 있다.

현재 부동산 펀드 시장은 전체 펀드 시장의 8%를 차지하며 우상향을 보이고 있다.

하나자산운용 관계자는 “우리는 부동산펀드 쪽에 주력해 온 전문운용사다”라면서 “앞으로도 좋은 매물을 투자자들에게 선보일 계획”이라고 말했다.

지난해 대우증권 인수 실패 후 대대적으로 조직을 개편한 한국투자증권 IB사업부도 현재 굵직한 국내 Deal을 주관하고 있다. 진주시가 조성하고 있는 진주뿌리산업단지에 1700억원 규모의 PF를 진행하고 있다. 청라집단에너지사업에도 집단에너지Loan으로 자금을 조달하고 있다. 청라집단에너지의 경우 규모만 4200억원에 달한다.

한국투자증권은 해외투자에도 주력하고 있는데 올 1분기에만 폴란드 브로츠와프 아마존 물류센터 930억원, 호주 캔버라 루이사로손 빌딩 약 2070억원, 벨기에 브뤼셀 아스트로타워 약 2100억원, 미국 필라델피아 IRS 빌딩을 약 1000억원에 실물부동산 매입하며 한국식 선택과 집중을 보여줬다. 현재 글로벌 제약사 노바티스의 프랑스 파리 오피스 빌딩 매입도 추진하고 있다.

메리츠종금증권도 부동산금융의 강자 중 하나로 그 중심에는 김기형 부사장이 있다. 미국 텍사스 아마존 물류센터와 미국 시애틀 세이프코 빌딩 등에 투자하며 해외 부동산으로도 영역을 넓혀 나가고 있다.

메리츠종금증권 관계자는 “메리츠의 부동산 금융은 포괄적이다”라며 “기업금융적인 내용으로 PF 원스탑서비스, 셀다운, 전체적인 플랜 제공, 어드바이저 자문, 시공사 섭외 등 다양한 업무를 하고 있다”라고 말했다.

그는 이어 “장기적인 투자보다는 단기투자를 염두에 두고 있으며 국내 투자는 많은 경험이 쌓였다”며 “업권 내 평가가 좋아지고 있으며 미담확약(미분양 담보대출 확약) 뿐만 아니라 금융 자문 수수료 등 토탈 부동산 비즈니스의 개념으로 이해해 줬으면 좋겠다”고 덧붙였다.

삼성증권 관계자도 우리는 자산관리에 강한 회사지만 PF·IPO를 비롯한 IB 영역도 점차 확장시켜 나갈 것이라고 전했다.

한편 전문가들은 최근 증권사들의 부동산 투자에 대해 다양한 의견들을 피력했다.

최근 증권사들의 해외 부동산 투자가 늘고 있는 이유에 대해 업계 관계자는 “그동안 인재 부분이 컸다”며 “그 쪽에 노하우 없이는 해외투자는 쉽지 않다”고 진단했다.

그는 이어 “최근 자산운용이나 증권사 부동산 쪽 해외 전문가들이 외부로 나오면서 어프로치가 가능해졌다”며 “증권사는 자본규제에서 자유롭지 못하다 보니 이와 연관된 것도 이유가 컸을 것”이라고 설명했다.

한국기업평가 황보창 수석연구원은 “자기자본 투자의 경우 공시가 되다 보니 그에 대한 부담으로 인해 큰 규모의 Equity 투자는 일어나지 않을 것”이라며 “부동산PF의 경우 규제 완화도 좋지만 자기자본 대비 우발채무비율의 적절한 감독도 필요하다”고 말했다.

최근 증권사들의 자기자본 대비 우발채무비율에 대해 금융당국은 큰 문제가 없다고 보는 분위기다.

자본시장연구원 김규림 선임연구원은 “국내 부동산의 경우 경쟁이 많아지고 있다”며 “국내 투자처 자체가 제한적이라 해외 부동산 투자가 늘고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.

김 연구원은 “증권사 입장에서 리스크관리만 잘 된다면 괜찮은 투자처가 될 것이다”라며 “하반기 사모투자 재간접펀드가 나오면 시장은 더 활성화될 것”이라고 전망했다.



고영훈 기자 gyh@fntimes.com