부동산리스 규제 완화된다고 하지만…,

이르면 오는 5월부터 캐피탈사의 부동산리스 업무 범위가 확대된다. 금융당국이 부동산리스의 기업 지원 기능을 강화하고자 이용자의 범위를 기존 중소 제조업체에서 중소기업 전체로 확대했고, 이런 내용을 담은 여신전문금융업법 시행령 개정안이 금명간(오늘 또는 내일) 공포(전자관보 게재)되고 1개월 후에 시행되기 때문이다.

하지만 이번 정책의 효과는 제한적일 것이란 전망이 많다. 왜냐하면 리츠, 부동산펀드 등 유사 임대용역 상품에 비해 가격경쟁력과 세제혜택이 없고, 기준 요건도 까다로워 취급 캐피탈사가 7곳에 불과해 벌써부터 반쪽짜리 규제완화 정책이란 지적이 나온다.

이에 따라 여신금융협회는 내달 중으로 회계법인 또는 법무법인들 가운데 한 곳을 선택해 세제혜택과 관련된 용역을 의뢰할 방침이며, 이를 바탕으로 향후 정부부처와 논의에 들어갈 계획이다.
◇ 중소 제조업체 부동산리스 허용 6년 그러나 실적 전무

금융위원회는 지난 2009년 8월 여신전문금융업계의 요구와 중소 제조업체들의 자금난을 덜어주기 위해 관련법 개정을 통해 부동산리스를 허용하면서도, 국내 부동산시장의 특성을 감안해 여신전문금융업법 시행령 2조에 해당 업무용 부동산을 양도한 중소 제조업체가 사용하는 경우로 한정했다.

더욱이 감독규정에 구체적인 업무용 부동산 사용기준까지 정해 놨다. 중소 제조업체가 취득한 후 2년이 경과한 업무용 부동산에 한해 사용기간 중 전체 면적을 사용해야 하고, 토지와 함께 건축물까지 사용하는 것으로 제한했다. 이런 조건을 갖춘 업무용 부동산에 대해서만 캐피탈사가 부동산리스를 할 수 있도록 했다.

그런데 이 같은 업무용 부동산을 찾기란 그리 쉬운 일이 아니다. 이미 중소 제조업체가 공장 등의 업무용 부동산을 은행 등의 금융기관에 자금대출과 관련해 담보물건으로 내놓은 경우가 많기 때문이다. 중소 제조업체가 부동산리스를 이용할 여력 자체가 없는 것이다. 물론 담보물건이 대출금의 총액을 넘는 경우는 없다고 하지만, 가격 변동으로 인해 대출금 이하로 담보가치가 내려갈 수도 있어 부동산리스 시장에 나오기가 쉽지 않다. 사정이 이렇다보니 이 법이 시행된 지 6년이 지나도록 60여개 캐피탈사 가운데 부동산리스를 거래한 곳은 한 곳도 없다.

이와 관련 여신금융협회 관계자는 “정부가 부동산리스를 특정 부문에 제한, 허용해주면서 시장이 형성되지 않았다”라고 지적했다. 캐피탈업계 한 관계자도 “중소 제조기업의 업무용 부동산을 캐피탈사가 매입해 임대사업을 한다 치더라도 지속적으로 재임대가 안될 경우 매각 등을 통해 부동산을 처분해야 하는데 공장 등 제조업 부동산의 특성상 수요가 한정돼 있어 처리에 어려움을 겪을 것으로 본다”고 말했다.
이런 문제점 때문에 캐피탈사들이 진출하지 않으면서 부동산리스를 허용한 정부의 취지가 무색해졌다.

◇ 부동산리스 규제 완화 개정안 리츠 등 유사 임대용역 대비 메리트 낮아

이에 따라 최근 정부는 캐피탈사의 부동산리스 업무 범위를 확대한다고 밝혔다. 이와 관련 윤영은 금융위원회 중소금융과장은 “여전법 시행령 개정으로 캐피탈사의 영위 가능한 부동산 리스 업무범위가 확대 된다”면서 “부동산리스 이용자가 중소 제조업체에서 ‘중소기업 전체’로, 리스대상 물건도 이용자의 보유 부동산에서 ‘보유하지 않은 부동산’까지 늘어나게 됐다”고 강조했다.

지난해부터 캐피탈업계가 요구해 온 규제 가운데 일부를 허용한 것이다.
이를 통해 창업이나 영업을 확장하려는 중소기업이 필요한 설비나 부동산을 리스형태로 공급하는 캐피탈사가 늘어날 것으로 금융당국은 내다보고 있다.

그러나 금융위가 부동리스 이용자의 범위에 캐피탈사의 계열사는 제외하고 기계ㆍ설비 등 리스 실적이 총자산의 30% 이상인 캐피탈사에만 허용한 탓에 이 기준에 부합하는 회사는 중소형사 몇 곳에 불과하다. 본지가 확인 결과, 지난해 말 기준으로 기계ㆍ설비 등 리스 실적(자동차 제외)이 총자산의 30% 이상인 회사는 효성캐피탈, 한국캐피탈, HP파이낸셜, SPC캐피탈, 데라게란덴 등등 대략 5~7개사 정도로 추산됐다. 현재 전체 캐피탈사 60곳 가운데 10분의 1에 해당한다.

또 기계ㆍ설비리스 시장의 향후 전망이 밝지 않은데다 시장이 한정돼 있어 ‘반쪽짜리 규제완화’라는 우려가 벌써부터 흘러 나온다. 아울러 리츠, 부동산펀드 등 유사 임대용역 상품들에 비해서도 메리트가 없다고 제기한다.

이와 관련 캐피탈업계 한 관계자는 “리츠 등 유사 임대용역의 경우 각종 조세특례로 인해 이용 유인 및 가격경쟁력이 높은데 비해 부동산리스는 이런 혜택이 전혀 없다”며 불만을 토로했다. 게다가 정부가 캐피탈업계의 신사업 추진에 다소 숨통이 트일 수 있도록 부동산리스 업무 범위를 확대했지만 피부에 와 닿는 규제 완화 효과는 제한적이란 시각이 있다.

캐피탈업계 고위 관계자도 “기계·설비리스를 더 늘리라는 취지는 알겠지만 금리경쟁이 심화되고 시장이 정체돼 있는 상황에서 덤핑으로 남의 것을 빼앗아 오라는 얘기 밖에 안 된다”면서 “캐피탈사의 성장이 담보되지 않은 상태에서 무작정 뛰어들다간 수익성, 건전성에 위협이 될 수 있다”고 지적했다.

◇ 부동산리스의 실질적 한계와 세제혜택 필요성

캐피탈업계에선 부동산리스 활성화를 위해선 취득세 면제와 리스기간 단축, 신규 부동산으로의 대상 확대 등 추가적인 규제 완화 정책이 필요하다는 지적이다. 조세특례 제한법에 따르면 창업 중소기업 및 창업 벤처중소기업이 해당 사업을 하기 위해 창업일 부터 4년 이내에 취득하는 사업용 재산에는 취득세를 면제한다.

그러나 부동산리스의 경우 소유권 이전이 이뤄지기 때문에 부동산 매입 액의 4%를 취득세로 내야 한다.<표 참조>

특히 캐피탈사나 리스 만료 후 소유권을 다시 이전받아야 하는 기업 모두에 이는 적지 않은 부담이기 때문에 기계장치 투자세 공제와 마찬가지로 취득세 면제를 해줘야 한다는 주장이다. 이 같은 주장이 제기됨에 따라 여신금융협회는 내달 중으로 국내 대형 회계법인 또는 법무법인 가운데 1곳을 선택해 이와 관련된 용역을 의뢰할 방침이다.

이를 바탕으로 향후 정부 관련 부처(기획재정부와 행정안전부)와 추가적 논의를 진행할 계획이다. 사실 이번 국무회의를 통과한 관련법 개정안은 중소기업 입장에서는 리스 최소기간이 너무 길고 구입 예정 부동산은 세일앤드리스백 대상이 아니라는 점도 부담이다.

이와 관련 여신금융협회 관계자는 “부동산리스 최소기간이 3년으로 단축된다고 하지만 추가적으로 줄일 경우 훨씬 안정적으로 운영할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

또 국내 부동산 임대시장에는 참여하고 있는 개인이나 임대업자, 부동산리츠회사, 보험사과 비교해서도 차별적이다. 보험사만 오피스빌딩 등의 상업용부동산을 취급할 뿐, 다른 곳은 모든 부동산을 거래할 수 있다. 하물며 자본시장법상의 금융투자업자에게도 부동산 집합투자업이 허용되고 있다.

대기업 계열 모(某) 캐피탈사 사장은 “부동산리스는 미국이나 유럽 등에서는 보편화된 제도로 시설대여를 하는 리스사 입장에서는 본업”이라며 “자동차와 공작기계, 의료기 등에 국한돼 있던 수익구조를 다변화하기 위해서도 부동산리스는 필요하고, 조달금리 이상의 임대수익만 나오면 사업화가 가능해 임대시장의 선진화에도 기여할 것”이라고 강조했다.

현재 캐피탈 시장구조는 한쪽으로 치우쳐 있다. 작년 말 기준으로 오토금융이 차지하는 비율은 60%나 된다. 1973년 산업화를 위해 도입했던 시설대여업의 애초 취지가 무색해지는 대목이다. 이 관계자는 또 “시설자금 대출은 은행이 장악하고 있고 개인 소액신용대출은 저축은행, 대부업체와 경쟁관계에 있어 리스사의 영역이 축소돼 있다”며 “환가성이 좋은 주차장이나 물류창고, 오피스빌딩 등을 허용해주면 중소기업의 재무구조 개선에 기여하고 캐피탈사도 새로운 수익원을 창출할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

효성캐피탈 정세종 상무는 “이번 정부의 부동산리스 규제 완화가 캐피탈 업계에게 좋은 신(新)성장 동력이 될 수 있을 것”이라며 기대감을 나타냈다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com