재테크 Q&A - 전세시장동향

1. 요즘 부동산 거래가 활발하다고 하는데.. 동향이 어떤가요?

국토교통부가 어제 발표한 지난해 부동산거래 동향을 보면요, 10년만에 최고라고 합니다. 구체적으로는 지난해 거래건수가 100만5천건이 거래됐는데 이것은 지난해 대비 18%가 증가한 실적입니다. 그리고 지역별로는 수도권이 27%, 지방이 11%가 늘어서요, 전국적으로 고르게 증가를 했습니다. 다만 지난 12월의 경우에는 지방은 평균 거래를 유지했는데요, 수도권과 강남3구의 경우는 5%와 8%가 감소했습니다.

2. 그런데 이렇게 갑자기 거래가 는 이유가 뭔가요?
정부는 지난 9.1대책이후에 주택시장 활성화를 위한 제반조치 결과다 이렇게 보고 있는데요, 물론 그런 측면도 있습니다. 공급측면에선 재건축, 재개발도 활성화 하려고 했구요, 주택 구입을 장려하기위해서 DTI 등 대출심사 기준도 완화를 했으니까요. 그리고 저금리로 주택을 구입하도록 주택보증기금에서 수익공유형 모기지도 개발했고, 3월부터는 수익공유형담보대출도 또 내놓게 됩니다. 그렇지만 근본적인 이유는 전세대란 때문이지요.

3. 그럼 전세대란이란 뜻은 전세를 구하기가 어렵다는 뜻인데 어는 정도 인가요?

지금 현재 전세와 월세비중은 2012년만해도 51대 49로 전세비중이 더 높았습니다. 그런데 지금은 월세가 55%로 전세보다 더 높아졌어요. 그런데 문제는 앞으로 이런 추세가 더 깊어질 거라는 거지요. 그래서 전세는 줄어들고 월세가 정착될 거라는 겁니다. 결국 금리가 낮아져서 그런건데요. 그러다 보니까 막상 전세를 얻어야 하는 서민용 적은규모 주택은 전세가 딸려서 전세값이 매매가의 90%가 넘는 상황이 벌어지고 있습니다. 특히 수도권에서 심한데요. 그러한 결과가 그럴 바엔 아주 사자.. 그래서 매매가 늘고 있습니다.

4. 그러면 거래되는 집들은 어떤 집들이 많이 거래 되나요?

지금은 고가아파트 보다는 저가 아파트, 그리고 아파트 보다는 가격이 낮은 지역의 단독주택이나 연립, 다세대 주택 거래가 늘고 있습니다. 그래서 지난해 주택 유형별 거래량을 보니까요. 단독과 다가구가 23%로 제일 많이 늘었구요. 그다음이 아파트와 연립이나 다세대들이 17%정도 늘었습니다. 그런데 지난해 12월 경우에는요, 아파트와 연립 등은 줄었구요, 단독과 다가구가 14.3%나 늘었어요. 그래서 거래유형의 변화를 보이고 있습니다.
5. 그러면 이렇게 사는 수요가 느니까 집값도 올라야 할텐데요. 집값은 어떤가요?

과거에는 부동산 거래가 늘면 가격도 뛰었지요. 그때는 부동산을 투자의 수단으로 봤으니까 붐이 불면 유망한지역이 먼저 오르고 그다음엔 주변지역까지 순차적으로 집값이 상승을 했습니다. 그런데 이번 경우는 전세값이 집값에 90%가 넘으니까 만일 집값이 10%만 빠져도 깡통이 될 수 있지않습니까.. 그래서 그런 리스크를 피하려고 구매하는 거거든요, 그래서 완전 전세보다는 부분 월세로도 전환을 하구요, 따라서 집값을 따라가면서 사는 것이 아니기 때문에 지금은 보합세라고 합니다.

6. 그러면 이렇게 변하는 전세시장에서 집 없는 서민들은 어떻게 대처해야 할까요?

요즘은 집을 사는 것이 아주 어려운 일은 아니지요. 물론 어느정도 목돈도 있어야 하고 상환능력도 있긴 있어야 하지만, 금리도 낮아졌고 지원도 많아졌으니까요. 그런데 문제는 앞으로의 전망입니다. 따라서 집값이 대출금리이상 오른다면 아파트 담보대출 받은 사람이 제일 유리하겠지요. 그리고 2-3%이내에서 머문다면 수익공유형담보대출이 유리할테구요. 그렇지만 장기적으로 집값이 떨어질거라면 전세로 사는 사람이 가장 유리합니다. 따라서 선택은 집값은 안오를 것으로 보고 전세로 옮겨다니는 불편을 감수하느냐 아니면 주거안정을 위해서 오르고 내림에 신경 안쓰고 내 집을 장만 하느냐로 하는 것으로 결정하셔야 할 듯 합니다.


허과현 기자 hkh@fntimes.com