부동산 간접투자 시장의 급성장

주택시장 침체, 초저금리, 증시불안 등으로 부동산 간접투자시장 유망

사모투자 중심의 법제도 재정비와 세제지원 등 활성화 방안 마련해야

최근 리츠와 부동산펀드 등 부동산간접투자시장이 급성장하고 있다. 2002년 도입된 국내 리츠는 실질적으로 금융위기 직전부터 급성장하고 있으며, 2004년 도입된 부동산펀드도 꾸준히 성장하면서 순자산규모로 2004년 0.9조원에서 2014년 9월말 현재 27.4조원으로 급증하고 있다.
이들 부동산간접투자기구들은 주로 개인들이 투자하는 주택 보다 오피스 등 상업용부동산에 투자하고 있다. 부동산간접투자시장이 급성장하게 된 경제적 배경은 첫째, 주택시장의 침체에 따른 부동산 직접거래의 위험성 증가 때문이다. 특히 수도권 주택 매매시장은 매수수요 부족, 수급 불균형, 가격하락에 대한 불안감 등으로 장기침체를 지속하고 있다.

반면 전세가격은 매매수요를 대신한 임대수요가 급증하면서 2008년 1월 이후 50%나 급등하고 있다. 수도권 주택 매매시장의 침체로 인하여 부동산 직접투자 위험이 커지면서 거래가 위축되고, 그 대신 부동산을 선호하는 자금들이 부동산펀드 등을 통한 간접투자로 집중되고 있다.

둘째, 초저금리 기조에 따른 안전 금융상품의 수익률이 저조하기 때문이다. 금융위기 이후의 시장금리가 2%대로 급락하고 있다. 한국은행 기준금리는 2008년 10월 5.25%에서 2% 수준으로 급락했다가 이후 3.25%로 상승하다가 2014년 현재 다시 2.0%로 하락하였다. 우량 채권인 국고채수익률이 2008년 후반부터의 초저금리 기조로 4% 수준으로 급락한 이후 지속적으로 하락하면서 2014년 10월 2.24%, 회사채수익률(AA-)도 2.60%를 기록하고 있다. 초저금리 현상 심화로 은행 등 금융기관의 수신금리도 빠르게 하락함에 따라 실질금리가 2012년부터 사실상 1% 수준에 머물고 있다.

셋째, 주식시장의 장기침체로 인한 주식관련 투자 수익률이 낮기 때문이다. 초저금리 기조에도 기업수익성 악화 등으로 글로벌 증시 호조와는 달리 국내 주식시장은 침체를 지속하고 있다. 금융위기 이후 회복되던 국내기업의 경영상황이 민간소비 등의 침체가 지속되면서 2012년부터 매출과 수익성 등이 악화되고 있다.

국내 기업(전산업)의 매출액증가율이 2012년부터 급격히 악화되면서 2013년 금융위기 당시(2009년)보다 낮은 2.1%를 기록하고 있다. 이에 금융시장 안정과 초저금리 기조에도 불구하고 국내기업의 경영 부진으로 글로벌 증시의 상승 추세와는 달리 국내 주가는 회복하지 못하고 있다.
이에 따라 주택, 예금, 주식 등의 전통적 투자수단의 수익률은 매우 저조하다. 수도권 주택시장의 경우 금융위기 직전의 최고점에서 2014년 10월 현재 약 8% 가격이 하락하여 자본손실을 겪고 있다. 은행 정기예금금리는 연 2%대, 채권형펀드의 경우 2011년 이후 연평균 2.4%를 기록하고 있다. 주식의 경우 금융위기 이후 1900~2000p대 박스권에서 좀처럼 벗어나지 못하면서 2011년 이후 연평균 1.8%를 기록하고 있다.

반면 부동산 간접투자의 수익률은 상대적으로 매우 높은 실적을 기록하고 있다. 부동산펀드의 경우 2011년 이후 연평균 10.6%, 2012년 이후 연평균 14.4%, 리츠 수익률도 금융위기 전후만큼은 못하지만 여전히 8%대의 높은 수익률을 보이고 있다. 주택시장 침체, 초저금리, 증시불안 등으로 직접투자를 통한 자산관리가 마땅치 않은 상황에서 수익성과 안전성을 함께 보유하고 있는 부동산간접투자시장이 확대될 것으로 예상된다.

현재 연기금 등 기관투자가의 대체투자수단으로 부동산펀드 투자가 증가하고 있으며, 국민연금의 경우 총자산대비 대체투자비중은 2014년 8월말 현재 9.2%(41.9조원), 이중 40% 이상이 부동산간접투자에 하고 있다. 일본의 경우 2000년대 들어 초저금리·초고령화 사회에 진입하면서 부동산경기 침체시기에 부동산간접투자시장이 빠르게 성장하였다.

일본의 REITs는 2001년 도입된 이후 높은 유동성 및 소액 지분투자가능 등의 다양한 장점으로 인해 2004년 이후 급성장하였으며, 글로벌 금융위기 이후에는 전세계 리츠시장에 분산투자를 강화하고 있다. 부동산간접투자시장의 확대는 그동안 직접 주택투자에 의존하던 부동산투자의 패러다임을 변화시키면서 고령화 대비를 위한 자산증식의 방편으로 활용될 수 있다.
하지만 여전히 기관투자자 위주의 사모 방식에 집중되어 있으나 일반 소액투자자도 참여 가능한 공모방식으로 확대되기 위해서는 소액투자자 세제지원 혜택 등을 강구할 필요하다. 그리고 장기침체에 빠진 부동산 경기를 촉진시킬 수 있을 뿐만 아니라 기업의 재무개선을 개선시킬 수 있다. 이를 촉진시키기 위해서 리츠와 부동산펀드로 이원화된 부동산간접투자제도 뿐만 아니라 사모투자와 관련한 법제를 종합적으로 재정비하여 입법 미비에 따른 문제점을 최소화하여 성장하고 있는 시장의 위축을 미연에 방지할 필요가 있다.



관리자 기자