[줌인- ‘낙후한 주택금융’ 비판론] ‘짠물 대출’만으론 시대변화 감당 못해

“주택금융을 주제로 삼긴 했지만 사실상 대출 말고는 거의 역할을 못하고 있는데 금융이라 부르고 있다. 부동산 PF대출이 막히자 단비 역할을 하고 있는 PF대출에 대한 보증지원 확대 또한 대출 시스템의 일부라는 점에선 마찬가지다.” (피데스개발 김승배 대표이사)

주택산업연구원과 대한주택건설협회가 1일 오후 서울 강남구에 있는 건설회관에서 마련한 ‘주택금융 선진화를 위한 제도개선 방안’세미나에서 제기된 금융권 비판의 목소리는 거세기만 했다.

금융권 패널이 전혀 없었고 작게는 주택개발, 넓게는 건설·부동산 업계에 이해기반을 둔 전문가들이 대거 참여한 자리여서 더욱 그랬겠지만 오랜 경험과 분석을 거친 결과라는 점에서 백안시할 내용으로 치부하긴 어려워 보인다. 더욱이 이날 참여 인사들이 인구사회적 변화와 우리 경제구조 변화에 따른 주택시장 변화에 능동적으로 조응해야 하는데 금융권과 정부의 금융지원이 충분히 따라 주지 못하고 있다고 지적하고 앞으로 과제를 정리하는 자리여서 의미가 깊었다.
남희용 주택산업연구원장은 “과거 부동산PF대출을 받아서 추진하고 선분양을 실시해 그 대금으로 사업을 마무리했던 시스템은 높은 수준의 주택구입 수요를 전제로 하는 시장에서나 가능했던 시스템이었다면 이제 주택시장은 대전환기를 맞고 있다”고 지적했다.

김문경 대한주택건설협회장은 “신용도가 취약한 중소 주택사업자들로서는 자금조달 하기가 몹시 어렵다”며 “지금 당면한 주택시장 전환기를 맞이하려면 대출관행 개선과 리츠 등을 통한 간접투자활성화 등 많은 과제가 있다”고 주장했다.

이들은 ‘주택금융 문제를 해결하지 않고서는 새로운 형태의 주거문화 수요와 도시재생 등 시장의 수요를 지속적으로 담아낼 수 없다’는 문제의식에 함께 했다.

◇ 다양한 주거 니즈, 도시재생 할 일 많은데

주택산업연구원 김찬호 연구위원은 “고령화와 1~2인 소형가구 증가와 저성장 시대 진입 등 사회경제가 변화하는 마당에 기존 주택 보급률은 전국 기준 110%에 이르고 있어 시장이 성숙단계라고 볼 수도 있지만 주거 니즈의 변화와 재개발 및 도시재생사업 관련 수요가 크게 늘어나는 패러다임 변화”를 부쩍 강조했다.
피데스개발 김승배 대표는 “이제는 소득 1만불 이하 시대 지은 주거공간을 소득 2만불 3만불 맞는 공간으로 창조하고 개발해서 50년, 100년 유용하게 쓰는 부동산을 만들어야 하는 시대”라는 주장을 폈다.

9·1 대책에 이은 후속 조치 등을 보면 대규모 택지 공급을 전제로 한 대규모 주택공급은 억제하는 대신 재개발 촉진 및 임대사업 활성화에 나선 것도 시대변화와 무관하지 않다는 지적이 일반적인 상황에서 이같은 지적은 금융부문의 역할이 중대하다는 공세로 전환하기 안성맞춤인 배경 설명이 된다.

금융회사들은 대규모 부동산개발이 추진되면 PF대출과 같은 간접금융 기능을 맡아 왔는데 요즘 들어 보수적 대출태도로 돌아서면서 역할이 줄어든 실정이다. 은행을 비롯한 금융회사에서 대출 받기가 곤란해 지니 당연히 주택시장 자금 흐름이 취축되면서 시대변화를 반영하는 주택 보급에 제동이 걸리고 있다는 것이다.

◇ 담보만 보지말고 사업성, 대출관행 개선 요구
엎친 데 덮친 격으로 시공사마저 국제회계기준(IFRS) 도입 이후 PF대출 지급보증을 기피하고 저금리 기조로 돌아선 가운데 주택기금 등 정책금융의 상대적으로 높은 금리부담과 자금공급 부족 등 이중고 삼중고를 복합으로 겪고 있다는 진단이다. 은행을 비롯한 금융권에 대한 불만은 담보 확보에다 신용보강 조건을 과다하게 깔고 시작하는 관행에서 벗어나야 한다는 지적으로 응축됐다.

시행사가 부도를 내더라도 시공사의 힘으로 책임지고 준공하도록 하는 시공사 책임준공을 조건으로 하는 등 원하는 만큼 신용보강을 거친 뒤에도 기업 신용도에 따라 금리를 차등화하면서 가산금리를 물리는 행태에 대해 업계 전문가들은 고쳐야 할 관행이라고 지목했다.

김찬호 연구위원은 “시공사 책임준공 옵션이 포함돼 있는 경우라면 분양률이 30~40%만 넘어도 PF대출 원리금 상환에는 문제가 없는 수준”이라고 주장했다.

시공사가 공사대금을 제대로 받으려면 분양률이 80% 가까이 가야하고 사업 전체가 수익을 내려면 80% 후반대에 이르러야 한다는 것이다.

이를 근거로 그는 “개발 프로젝트 사업성 평가에 따라 대출에 나서는 것이야 말로 진정한 금융”이라고 지적했다.

◇ PF보증 대상 및 단계별 확대방안 제시

정부가 지난 6월초 도입한 ‘한국형 주택 PF제도’에 따라 PF보증 대상과 한도를 넓혔지만 이 것만으로는 아직 미흡하다는 지적도 내놨다. 새 제도에 따라 신용등급 A- 이하 업체 보증한도가 500억원 더 늘었고 보증 대상 또한 신용등급 BB+이상 또는 시공순위 500위 이내로 넓혔다.

김 위원은 그럼에도 “BB+이상 업체는 대한주택건설협회 회원사 가운데 1388개로 전체의 4분의 1수준에 그친다”며 실효성이 떨어진다고 지적했다. 대상은 사업성 평가에 따라 적합한 경우로, 한도 또한 늘려야 하며 농협은행과 우리은행으로 제한된 취급 은행 확대 또한 필요한 실정이라고 김 위원은 지적했다.

착공과 분양과정에서 금융기관 대출에 의존한 뒤 미분양 때문에 공사비가 부족해질 때 시행해 주고 있는 후분양대출보증이나 완공을 마쳤는데도 미분양 문제로 정산을 마치지 못하는 경우 미분양 물건을 담보로 대출 받을 수 있도록 해주는 모기지대출보증 등의 지원제도 또한 고무적이긴 하지만 충분한 조치는 아니라고 평가했다.

◇ 정책금융·부동산증권화 활성화도 꼽혀

대출관행 개선과 보증확대 말고도 정책금융 차원에서 임대주택 건설 지원을 늘리고 국민주책기금을 통해 내주는 사업자 대출금리는 시중 금리보다 낮춤으로써 지원확대 효과를 내야 한다고 꼽았다.

특히 아직 제한적 역할에 머무르고 있는 리츠와 관련해서는 “투자법인 설립을 허용해 법인채 발행 등으로 투자자를 모집한 뒤 투자 및 운용성과를 배분하는 선진형 구조로 나아가야 한다”고 주장했다. 대규모 신도시 개발 대신 도심 재생 차원의 재개발을 활성화 하려면 국민주택기금을 주택도시기금으로 개편해 지원대상으로 포함해야 한다는 주장도 내놨다.

일본처럼 도시재생 펀드를 만들어 메짜닌 금융지원을 통한 도시재생사업을 다각 추진하는 한편 ‘관민 공동 부동산 투자펀드’를 만들면 도시재생, 지역개발, 임대주택사업 등에 초기사업 자금을 대줄 수 있고 이렇게 하면 다양한 프로젝트 추진을 밑받침 해 경제활성화 효과 또한 클 것이라고 내다봤다.



정희윤 기자 simmoo@fntimes.com