“LTV 규제 완화해도 DTI는 신중해야”

LTV 규제는 완화하더라도 DTI 완화에는 신중해야 한다는 연구결과가 나왔다.

주택 가격 대비 대출금 비율인 LTV에 비해 소득 대비 대출 원리금 상환액 비율인 DTI를 완화할 경우 저소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

또한 LTV가 70%로 상향 조정될 경우 은행의 주택담보대출이 증가해 금리가 높은 비은행권에서 금리가 낮은 은행권으로 ‘대출 갈아타기’가 확산될 전망이다. 반면 이로 인해 비은행 금융기관들의 상황이 어려워질 가능성도 있다.
LG경제연구원 조영무 연구위원은 ‘LTV 규제완화 가계 부채의 질 개선에 플러스’ 보고서를 통해 이같이 주장했다.

◇DTI, 저소득층 부채증가 억제 효과 커

조 위원은 LTV·DTI 규제완화 시 문제는 가계부채의 증가속도라고 지적했다. 가계부채의 질이 제고되고 이자부담이 낮아지더라도 가계가 감당할 수 있는 수준 이상으로 부채가 증가한다면 득보다 실이 크다는 것이다.

따라서 그는 “LTV를 완화하면 고소득층 부채가 늘어날 것으로 예상되지만 DTI는 저소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되기 때문에 DTI 완화는 LTV에 비해 신중하게 접근할 필요가 있다”고 주장했다.

건국대학교 부동산도시연구원의 분석에 따르면 LTV 규제는 상대적으로 고소득층의 부채증가 억제 효과가 크지만 DTI 규제는 저소득층 부채증가 억제 효과가 큰 것으로 나타났으며 이를 감안해 “우선적으로 LTV 완화를 고려하되 DTI 완화에는 신중을 기할 필요가 있다”는 것이 조 위원의 의견이다.
DTI가 완화될 경우 상대적으로 저소득층의 부채가 늘어날 가능성이 높고 원리금 상환 부담이 커져 가계수지 적자 상황이 더욱 악화되고 적자를 메우기 위해 추가로 대출을 받는 부채의 악순환에 빠질 위험성도 있다는 분석이다.

또한 이번 규제완화로 은행의 주택대출 증가로 인한 주택가격 상승에도 관심이 모아질 전망이다. 보고서는 지난 2004년 이후 10년간 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년 하반기부터 2010년 상반기까지의 기간을 제외하면 은행 주택담보대출 증가율이 오르면 주택가격 상승률도 높아지고 대출 증가율이 낮아지면 주택가격 상승률도 낮아지는 패턴이 유지되고 있다고 분석했다.

◇대출 갈아타기로 가계부채 질 개선

글로벌 금융위기 이후 주택 관련 대출에 있어 은행의 입지는 계속 축소됐다. 비은행금융기관이나 보금자리론 등 주택금융공사 및 국민주택기금과 같은 공적기관을 통한 대출이 크게 늘어났기 때문이다.
그러나 조 위원은 지난해 5월 버냉키 쇼크 이후 중장기 금리를 중심으로 시중금리가 오르면서 공적기관 주택 관련 대출의 금리가 높아졌고 상대적으로 은행들의 주택담보대출 금리가 낮아지면서 은행들이 주택담보대출 시장을 다시 주도할 가능성이 높아지고 있다고 분석했다.

실제로 은행들의 주택담보대출도 늘고 있다. 올해 1월 8000억원이 감소했지만 2월부터 꾸준히 증가해 올 상반기 9조 3000억원 늘었다.

보고서는 현재 논의 중인대로 LTV가 70%로 일괄 상향 조정될 경우 주택담보대출 증가 효과가 은행에 크게 나타날 가능성이 높다고 내다봤다. 비은행권 보다 금리가 낮은 은행권으로의 대출 갈아타기가 확산될 것으로 전망되기 때문이다.

DTI가 60%로 통일될 경우에도 서울 아파트를 중심으로 은행 주택담보대출 증가 요인으로 작용할 것으로 보고서는 전망했다. 인천·경기 지역의 경우 은행, 비은행권 구분 없이 이미 DTI 비율 60% 한도를 적용 중이다.

조 위원은 “전체 주택 관련 대출에서 은행의 비중이 높아지는 것은 가계부채의 질을 개선시킨다는 점에서 긍적적”이라 평가했다.

그동안 은행을 중심으로 지속적인 가계대출 증가 억제 정책을 시행해 왔지만 전체 가계대출 증가세가 안정되기 보다는 비은행금융기관을 중심으로 가계대출이 늘어나 가계 금리 부담이 가중되는 ‘풍선효과의 부작용’이 현실화 됐다는 것이다.

또한 LTV·DTI 규제완화로 금융업권 구분에 관계없이 대출 한도가 동일해질 경우 비은행 주택담보대출이 은행 대출로 전환돼 가계부채의 이자 부담이 경감될 수 있다고 보고서는 전망했다. 그러나 비은행금융기관들의 상황이 어려워질 가능성이 남아있다.

조 위원은 “가계부채 질 개선, 이자부담 완화 등 LTV·DTI 규제완화로 인한 긍정적인 효과를 극대화 하면서 가계부채 규모 급증, 주택가격 급등 등 부정적 효과를 최소화하기 위해 지혜를 모아야 한다”고 언급했다.



김효원 기자 hyowon123@fntimes.com