[2019 한국금융투자포럼] “호주, 돌다리는 두드리고 가치에 주목하라”

[한국금융신문 조은비 기자] ◇ 부동산 평가할 때 호주는 ‘가치’ 한국은 ‘가격’

2008년 글로벌 금융위기에도 호주 부동산은 흔들리지 않았다. 써니 최(Sunny Choi) 리멕스(RE/MAX) 호주지사 디렉터는 본지와의 통화에서 이 점을 강조하고 싶다고 말했다.

당시 부동산 가격은 일시적으로 떨어졌을지 몰라도 26년 동안 쌓인 데이터 흐름으로 보면 호주 부동산 가치는 크게 우상향 곡선에서 벗어나지 않았다. 가격도 거시적인 흐름에서 보면 가치와 궤를 같이 한다. 다만 실시간 부동산 가격은 그때그때의 리스크가 반영되기 때문에 가치와 완전히 일치하지는 않는다.
호주에서는 부동산 거래에 있어 매물을 평가할 때 가치 개념이 보편화 돼 있다고 한다. 특히 금융권에서 융자 등을 실행할 때 가격보다 가치로 융자 한도가 정해진다.

예를 들어 호주에서 단독주택을 1억원에 매매했어도 금융권에서는 8천만원 혹은 1억3천만원으로 매물의 가치를 매긴다. 따라서 가치가 장기적으로 봤을 때 더 정확한 가격이라 할 수 있다. 사실 가격이 상승할 때는 둘의 구분이 큰 의미가 없지만 하락할 때는 가치를 고려하는 게 장기적인 투자 관점에서는 유리할 수 있다.

호주의 부동산 가치(하우스 및 유니트 기준)는 1993년 10만 달러에서 지난해인 2018년 60만 달러에 이르렀다. 26년 간 약 50만 달러가 평균적으로 상승했다.

호주 부동산 투자자들은환율변수에 구애받지 않고 시장의 동향을 주시하면서 투자 결정을 내린다고 한다.

글로벌 금융위기 때 부동산 가격이 하락해도 시장이 크게 흔들리지 않았던 이유는 금융이 침체한 것과 별개로 부동산 가치 상승은 계속됐고 투자자들은 이를 인지하고 있었기 때문이다.
◇ 시드니, 올해 가격 5.9% 하락했지만…

최근 미국과 호주, 일본 등 전통적인 해외 부동산 투자 대상 국가들이 주춤하고 있다. 특히 호주는 8개주 중 시드니의 평균 주택 가격이 큰 폭으로 하락하면서 투자처로서의 매력을 잃은 것 아니냐는 이야기도 흘러나오고 있다.

하지만 최 디렉터는 “미디어나 인터넷에 유통된 정보보다는 시장에서 실제 현장에서 오고가는 데이터들을 포럼에서 소개하고 싶다”면서 “인구 밀집 지역과 선호도가 높은 지역은 오히려 오르고 있다”고 밝혔다.

또한 호주는 경제와 금융이 정부 차원의 포괄적인 시스템으로 움직이는 국가다. 속도는 조금 느릴 수 있지만 안전과 신뢰를 기본 바탕으로 하는 성장 정책을 구사하고 있기 때문에 위기에도 큰 타격이 일어나지 않는다.
호주의 부동산 시장 동향을 파악할 수 있는 지표로는 경매 결과, 주택 거래량, 판매 소요일, 판매 가격 등 실증적인 수치들이 있다.

이러한 데이터들은 기업과 일반인에게 투명하게 공개된다. 따라서 부동산 투자 시 비교적 정확한 결과를 예측할 수 있으며 투자에 대한 안전성도 보장받을 수 있다.

한편 정치적 흐름 역시 부동산 시장에 활기를 불어넣을 전망이다. 호주는 지난 5월 연방정부 선거 결과, 자유당이 당선됐다.

호주 경기는 2017년 초부터 중국 정부의 해외 현금 반출 규제영향으로 다소 침체됐는데 자유당은 이를 회복하기 위해 경기 부양책을 적극적으로 도입할 예정이다.

최 디렉터는 부동산 경기를 상승시킬 수 있는 여러 법안이 입법될 예정이라고 밝혔다.

최 디렉터를 비롯한 호주 부동산 전문가들은 앞으로 25년 후인 2043년에 호주 부동산 가격이 최고가를 찍을 것이라고 예측하고 있다.

최 디렉터는 “호주의 부동산 자산 가치는 2043년까지 단독주택의 경우 290만 달러, 다세대 주택의 경우 210만 달러로 최고 가격 데이터를 추정하고 있다”고 밝혔다.

◇ 호주는 매주 토요일이 ‘오픈 홈 데이’

호주 부동산 시스템 중 특이한 점은 매주 토요일 경매와 일반세일 시장이 열린다는 것이다. 해외 투자자들은 직접 옥션에 참여해 부동산을 구입할 수는 없지만 소유한 매물을 팔 때는 옥션에서 경매 등을 진행할 수 있다.

호주에서 경매는 더 높은 가격으로 낙찰을 원하는 부동산 판매자에게 유리한 방식의 매매 시스템이다. 서양인들의 기질 상 ‘자산에 대한 자부심(Show Off)’은 미덕으로 받아들여진다고 한다.

한국의 부동산 경매가 급매물로 나와 처분 형식으로 이뤄지는 것과 사뭇 다르다.

다만 경매에 참여하는 구매자들은 매물로 나올 부동산과 해당 지역에 관해 미리 철저히 조사해야만 시세보다 비싼 가격에 사는 불상사를 방지할 수 있다.

호주 이외 국적을 가진 투자자들은 법률적으로 기존 건물을 되파는 경매에는 참여할 수 없고 신축 건물을 지을 빈 땅(나대지)만 구입할 수 있다.

이때 호주 정부가 구축한 부동산 시스템인 FIRB(Foreign Investment Review Board)를 통해 개인 투자자에게 필요한 계약을 비롯해 모든 부동산 판매와 구매 절차가 이뤄진다.

FIRB는 외국인이 호주에 직접 투자할 때 제안서를 검토하는 기관으로서 해당 제안이 호주 정부 정책에 적합한지를 확인하고 승인하는 정부 기관 당국이다.

한편 최 디렉터가 소속된 리멕스케이원(RE/MAXK1)은 외국인의 부동산 투자와 관련한 법률 자문 및 융자 상담을 담당하는 글로벌 부동산 기업으로 호주 부동산 업체 1위를 달리고 있다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com