[2019 한국금융투자포럼] “미국·유럽 등 수익 안정성 높은 선진시장 주목”

[한국금융신문 홍승빈 기자] 해외 부동산 투자에 대한 국내 고액 자산가들의 관심이 점차 커지고 있다. 국내뿐 아니라 전 세계적인 저성장·저금리 기조가 장기화되면서, 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 해외부동산이 주요 투자처로 떠오르고 있다.

신동철 미래에셋자산운용 부동산투자 본부장은 그중에서도 미국, 호주, 독일 등 수익의 안정성이 높은 선진국 부동산 투자에 주목한다.

실제로 미래에셋자산운용의 글로벌 부동산 포트폴리오를 살펴보면, 미래에셋자산운용은 지난 2006년부터 미국, 호주, 독일 등을 비롯한 8개국 26개 도시에 약 8조1000억원 규모의 투자를 집행했다. 이는 국내 운용사 중 트랙 레코드 1위에 해당하는 액수다.
미래에셋자산운용이 지난 2013년 3억3000만 호주 달러에 인수한 호주 시드니 포시즌스호텔의 평가 가격은 2017년 5억 호주 달러를 넘었다. 불과 4년 만에 56%를 넘는 수익률을 달성하는 등 이례적인 성과이다.

미래에셋자산운용은 자산 가격 상승뿐만 아니라 호텔 운영권을 가진 포시즌스 그룹으로부터 매년 8% 안팎 배당을 받는 것으로 알려졌다.

올해 6월에는 독일 프랑크푸르트 핵심업무지구에 위치한 신축 오피스빌딩 타우누스안라게8(Taunusanlage8)을 인수 2년 만에 매각하면서 약 1600억원의 시세차익을 얻었다.

미래에셋자산운용은 지난 2017년 8월 사모 부동산 펀드를 통해 2억8000만 유로(약 3600억원)에 해당 건물을 인수했으나, 인수가를 훌쩍 뛰어넘는 4억 유로(약 5200억원)에 매각하면서 막대한 차익을 얻게 됐다.

신동철 본부장은 “매입 당시 임대율이 37%에 불과했으나, 매입후 적극적인 임대차 활동을 통해 약 1년 만에 임대율 100%를 달성했다”고 설명했다. 매각 차익뿐만 아니라 투자 기간 7%대 중반의 배당이 이뤄졌기 때문에 매각 완료에 따른 최종 내부수익률은 연 25%가 넘는다. 펀드의 만기는 2022년 10월이지만 자본력이 검증된 매수인이 매력적인 가격 조건을 제시해 조기 매각을 결정했다.
미래에셋자산운용의 경우에는 장기적으로 안정적인 현금 흐름 확보가 가능한 부동산에 투자하는 것을 추구한다.

일례로 지난 2016년 쾰른시청사를 3억6000만유로에 매입한 바 있다. 이곳은 쾰른시 중심구역 내 위치한 오피스 단지로, 고용인원이 약 1만8000명에 달하는 쾰른시 최대의 근무지인 ‘쾰른시 정부’가 현재 핵심 행정단지로 사용 중이다.

미래에셋자산운용은 자신들이 매입한 부지에 이처럼 신용도가 높은 정부기관이 임차함으로써 안정적인 현금확보가 가능하다고 판단했다. 또한 매입 당시 단지 내에 위치한 공연시설에 대한 소유권을 분리 및 제외해 오피스 면적만을 인수하는 등 효율적인 계약을 맺기 위해 노력했다.

지난 6월에는 폴란드의 핵심 물류 거점인 브로츠와프(Wroclaw)에 투자하는 1700억원 규모의 펀드 클로징(결성 마감)을 완료했다. 미래에셋자산운용 측은 전자상거래 시장 성장세로 인해 견고한 임차 수요가 지속될 것으로 바라보고 있다.
미국 부동산 투자에도 한창이다. 미래에셋자산운용은 올해 1월 미국 뉴욕 타임스스퀘어 새 랜드마크 건물을 조성하는 사업에 3억7500만 달러(한화 약 4200억원)를 투자했다.

또한 미국 라스베이거스의 코스모폴리탄 호텔(9500만 달러)과 애틀랜타 소재 아마존 물류센터(7800만 달러)를 인수하는 등 미국 부동산 투자로 뛰어난 성과를 여럿 내는 데 성공했다.

특히 가장 최근인 지난 11일에는 미국 주요 거점에 위치한 최고급 호텔 15개를 약 58억달러(약 6조9107억원)에 인수하면서 이른바 ‘메가톤급’ 계약을 성사시켰다. 국내 자산운용사가 해외에서 따낸 대체투자 인수계약 중 역대 최대 규모다.

이번 인수한 15개 호텔은 중국 안방(安邦)보험이 지난 2016년 세계 최대 사모펀드 블랙스톤으로부터 매입한 우량자산이다. 진입장벽이 높고 개별 투자 접근이 어려운 5성급 호텔들로, 희소성이 높고 개발 가능 부지가 제한적인 미국 전역 9개 도시 주요거점에 위치하고 있다.

휴양을 위한 리조트와 도심 내 호텔 비율이 약 5대5이며 다양한 브랜드로 이뤄져 분산투자 효과가 높고, 장기 투자 시 향후 매각차익도 기대할 수 있다는 평가를 받는다.

최창훈 미래에셋자산운용 부동산본부 대표는 “이번 인수 건은 지난 2003년 해외 진출 이후 꾸준하게 해외 시장에 도전해 글로벌 금융기업으로 인정받은 결과”라며 “미래에셋의 투자 DNA로 해외 우량자산을 지속적으로 발굴해 국내외 투자자들에게 투자 기회를 넓힐 수 있도록 더욱 노력하겠다”고 말했다.

실제로 국내 고액 자산가들은 해외 부동산 투자 지역으로 미국·유럽·일본 등 선진국 부동산을 선호하는 것으로 알려졌다.

한 증권사 PB는 “해외 부동산 투자자들은 기본적으로 매각 시점에 얻는 차익을 기대하지만, 보유하는 기간 동안 임대수익을 받는 이점 또한 중요하게 생각한다”며 “아무래도 신흥국보다는 선진국 부동산을 중심으로 관심이 몰릴 수밖에 없다”고 말했다.

그는 “미국 부동산에 투자하는 경우 달러 자산을 간접적으로 보유하는 효과도 있기 때문에 가장 선호된다”며 “이밖에도 독일을 비롯한 유럽, 영국, 일본, 호주 등 선진국 부동산에 장기 투자한다”고 덧붙였다.

홍승빈 기자 hsbrobin@fntimes.com