[부동산펀치] “서울 신규 공급 제한하면 집값 안정 어렵다”

[한국금융신문 조은비 기자] 지난해 9·13 부동산 대책 이후 줄곧 하향세를 거듭하던 서울 집값이 지난 6월 8개월 만에 강남 재건축 등의 영향으로 일부 지역 반등을 보였다. 이러한 상황에서 김현미 국토부 장관은 민간 택지 분양가 상한제 도입을 시사하고 있다.

본지는 정책 불안정성으로 혼란을 겪을 부동산 수요자들을 위해 부동산전문가 인터뷰를 진행했다. 함영진 직방 빅데이터랩장에게 최근 부동산 동향과 시장 활성화 방안을 서면과 전화로 물었다.

◇서울 재건축 아파트·강남 유입은 상존하는 수요

함 랩장은 최근 서울 집값이 다시 반등 움직임을 나타내고 있다며 장기적인 집값 안정 방안과 공급 확대책이 필요하다고 말했다.

그는 입주권·분양권 등에 대한 과도한 거래 규제와 양도세 중과 등의 거래 과세 강화가 저금리 시대 및 신규 공급 제한 상황과 만날 때 유통 매물 부족 현상이 나타날 수 있다고 설명했다.

특히 서울 지역 재건축 아파트와 강남 유입 수요는 분명히 시장에 상존해 있는데, 이러한 수요를 임의적으로 막는 정책은 부작용을 낳을 수 있다고 강조했다. 함 랩장은 정부가 공시지가 현실화, 주택 종부세율 인상 등 보유세 강화 정책을 추진한다면 거래 관련 세금은 정상화할 필요가 있다고 했다.

◇올해 서울 노후 아파트 비중 21.59%…2025년 33.46%로 치솟아
함 랩장은 서울 지역 주택 노후도에 따른 정비 사업을 뒷받침할만한 도시 재생 계획과 장기 공급 방안이 필요하다고 말했다.

노후 아파트가 많은 서울에 정비구역 해제 지역이 늘어나면서 비아파트 주택 공급은 늘어나고 있는데, 건축 규제가 풀린 이들 지역의 난개발을 최소화하기 위한 인프라가 미비하다는 지적이다. 함 랩장은 노후 단독 주택이 작은 규모의 정비 사업을 할 수 있도록 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 같은 소규모정비사업 모델 다양화 및 지원 방안을 마련할 필요가 있다고 했다.
직방 빅데이터 자료에 따르면 지은 지 30년 이상 된 서울의 노후 아파트는 2019년 현재 서울 지역 전체 아파트 중 21.59%다. 2025년에는 33.46%까지 늘어난다. 노후 아파트가 많은 서울 지역은 용산, 도봉, 노원, 양천, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동 등이다.

현재 서울시는 35층 층고 제한, 재건축 안전진단 강화 등 정비사업에 대해 규제하고 있다. 함 랩장은 서울시 주택 공급 정책과 노후 주택 등에 대한 정비사업 규제가 과도하다고 보고 있다.

◇신년 집값 예측, 지방 맞았지만 서울‧수도권은 하락세
함 랩장은 한 언론 매체의 신년 인터뷰에서 올해 집값 상승률을 서울 1~2%, 수도권 0~1%, 지방 –2.5%로 예측한 바 있다.
함 랩장은 지난 8일 한국감정원 조사 기준 아파트 매매가격 변동률이 서울 –1.63%, 수도권 –1.74%, 지방 –2.46%를 기록했다며 지방은 얼추 맞아 떨어졌으나 서울과 수도권은 새해 가격 전망과 다소 차이가 있었다고 밝혔다. 상반기 아파트 가격이 하향 조정되면서 예측이 엇나가게 되었다. 그는 이제 반기가 막 지났으므로 올해 말까지 가격 변화를 조금 더 지켜 볼 필요가 있다고 했다.

그는 집값 예측의 어려움을 털어 놓았다. 예측은 입주와 분양으로 이뤄지는 공급, 수요자 심리, 거래량, 정부정책, 금리·고용률·경제성장률 등의 경제지표와 같은 다양한 통계를 기본으로 활용한다. 여기에 부동산 전문가의 과거 시장 레퍼런스와 통찰을 반영한다. 하지만 결국 시시각각 변하는 시장 환경과 지역별 국지성, 경기영향 변수가 생기기 때문에 한 사람의 완벽한 전망은 현실적으로 쉽지 않다고 전했다.

◇상가 투자는 상권 분석 철저히, 대출 비중 꼼꼼히
내 집 한 채 마련도 어렵지만, 베이비부머 세대나 은퇴자들은 퇴직 이후의 삶을 대비하기 위한 수익형 부동산 투자에 관심을 기울이기 마련이다.

최근 서울과 수도권 중심으로 지자체 등의 투자 계획에 따라 상가를 한두 채 사놨는데 상권이 살아나지 않거나 개발 부진 등의 이유로 수익 보전에 어려움을 겪는 투자자들이 있는 것 같다는 질문을 던졌다. 함 랩장은 부동산도 공부가 필요한 영역이라고 강조했다.

그는 상가 투자가 주택 구입보다 깐깐하고 전문적인 지식을 필요로 한다고 했다. 위치와 공급량, 유동인구, 업종, 투자금액 등 각종 옵션에 따라 투자수익률이 바뀌는 경우가 많기 때문이다. 또한 같은 상권이라도 유동인구의 동선과 업종에 따라 투자 실행이 다양해 질 수 있어 신중을 기해야 한다고 전했다.

이밖에도 공실 위험과 적절한 대출 비중, 향후 매도를 고려한 환금성을 목적에 둘 것인지 창업을 겸할 것인지, 임대 수익을 목적으로 할 것인지 등 고려해야 할 부분이 많다고 짚었다. 특히 최근엔 권리금 법제화와 10년 임차기간 보장 등 상가 임대차 보호법이 강화된 상태이므로 즉흥적이고 무리한 투자보다는 가지고 있는 자본에 따른 꼼꼼한 상권 분석과 투자 실행이 필요하다고 강조했다.

◇‘부동산 체인저’ 직방의 프롭테크 군단
함 랩장은 직방을 부동산 산업의 혁신을 꿈꾸고 있는 플랫폼이라 했다. 직방 산하에 있는 다양한 스마트앱 기반 플랫폼들도 소개했다.

호갱노노, 우주, 네모, 다음부동산 등 직방을 필두로 하여 부동산과 기술을 결합한 프롭테크 연합군을 통해 다양한 분야와 세대를 아우르는 최초의 부동산 빅데이터 서비스를 제공하겠다는 포부를 밝혔다.

함 랩장은 부동산 정보의 수요자는 실거주를 위한 보금자리를 찾는 이용자, 임대수익과 시세차익 등 투자의 목적으로 오피스텔과 아파트 및 상가를 찾는 투자자, 사업을 위한 오피스와 상가 등을 구하는 자영업자 등으로 나뉜다고 했다. 직방은 집 구하는 사람이 정확한 정보를 빠르고 쉽게 찾을 수 있도록 돕고자 탄생했다고 한다.

직방은 2022년 서비스 10주년을 맞는다. 함 랩장은 이 해를 기점으로 월 1200만 명이 이용하는 국내 대표 부동산 플랫폼이 되고자 한다는 포부를 밝혔다. 나아가 부동산 중개 분야 뿐만 아니라 건물 임대 관리와 시행, 분양, 인테리어, 금융 등 부동산 유관 산업으로 사업 영역을 확장하기 위해 노력할 것이라는 뜻을 밝혔다. 이 과정에서 더 많은 프롭테크 기업의 동참은 물론 기존 사업자와의 협업을 도모할 것이라는 결의를 다졌다.

▶ She is...
△ 한성대학교 부동산대학원 부동산투자금융전공 석사 / KBS3 라디오 “출발 멋진 인생 - 인생설계 재무설계“ 고정출연 / 서울과학기술대학교 최고위건축개발과정 출강 / 기획재정부 부동산정책팀 주최 간담회 부동산전문가 패널 / 국토교통부 주택정책과 주최 간담회 부동산전문가 패널 / 서울시 주택시장 전문가 모니터링단 위촉(2017.1~2019.12) / 대한주택건설협회 정책위원회 위원(2017.1.2.~2019.12)

조은비 기자 goodrain@fntimes.com