재초제 부활부터 여의도 통개발까지...2018년을 달군 부동산 10대 이슈

[한국금융신문 구혜린 기자] 2018년 부동산 시장은 재건축 초과이익환수제 부활, 양도세 중과, 보유세 개편 등 역대급 규제로 정부가 부동산 시장을 잡기 위해 총력전을 펼친 한 해다. 집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 그 어느 때보다 거셌던 올 한해 부동산 시장의 굵직했던 이슈들을 부동산114가 되짚어 봤다.

◇초과이익환수제 부활과 안전진단 강화
연초 부동산 시장의 ‘뜨거운 감자’는 재건축 규제였다. 지난해 8·2 부동산 대책으로 조합원 지위 양도가 금지된데 이어 6년만에 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 재건축 규제가 한층 높아졌기 때문이다.
재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지가 나오기도 했다. 2월에는 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책이 발표돼 이전보다 재건축을 향한 문이 좁아졌다.

◇분양가 제재에 로또 청약 과열
공공택지 분양가 상한제 적용과 HUG의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되자 당첨만 되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 ‘로또 청약’ 기대감에 확대됐다. 지난 3월 개포주공8단지를 재건축해 분양한 ‘디에이치 자이 개포’는 전용면적 3.3㎡당 4200만원대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 시세보다 싸다는 평가에 ‘로또 청약’으로 불리며 1246가구 모집에 3만1423개의 청약통장이 몰리기도 했다.

5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 ‘미사역파라곤’은 분양가가 3.3㎡당 1400만원대에 책정되면서 8만명 이상의 청약인파가 몰렸고 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.

로또 청약 열기로 이례적으로 청약통장 가점 만점자(84점)가 속출하기도 했다.

◇다주택자 양도세 중과 시행… 거래량 급감 지난 4월1일부터 다주택자의 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔 경우 6~42%의 기본 세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용받았다.

이에 따라 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우 아파트 매매거래가 역대 1분기 최대를 기록하기도 했다. 그러나 4월 이후 거래량 급감으로 2분기 거래량은 전년 같은 기간 대비 49% 줄었으며 1분기 대비 53% 감소했다.

주택거래가 이처럼 위축됐지만 이례적으로 가격은 올랐다. 세 부담이 커지자 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아진 것. 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 집값 상승의 한 축으로 작용했다.

◇남북관계 개선에 접경지역 ‘들썩’
4월27일 역사적인 남북정상회담으로 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 경기도 파주를 비롯해 문산, 연천, 강원도 일대 등의 땅값이 올랐다. 경기도 파주시의 경우 지난해 4월 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.
◇종합부동산세 개편
정부가 일찌감치 보유세 인상을 예고하면서 종합부동산세는 부동산 시장의 화두로 떠올랐다. 7월초 재정개혁특별위원회가 종부세 개편 권고안을 확정공개했고 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가 다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다.

그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 반응이 이어졌고 정부는 9·13 부동산 대책에서 더욱 강화된 인상 계획을 발표했다. 이에 따라 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간이 신설됐다.

◇신혼희망타운 등 추진
지난 7월5일 ‘신혼부부 청년 주거지원 방안’이 발표됐다. 혼인감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 내용이다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 증가한 10만호가 공급되고 2019년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는 내용 등이 담겼다.

◇여의도 용산 통개발
박원순 서울시장이 7월 싱가포르에서 여의도 용산구 일대를 재개발해 국제도시를 만들겠다고 밝히자 이는 서울 아파트값 상승을 부추겼다. 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 개발하고 서울역-용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터를 조성한다는 내용으로 난개발을 막자는 박 시장의 평소 지론이 반영된 것이나 시장에서는 이를 집값 상승의 불쏘시개로 이용했다.

정부와 서울시와의 갈등 끝에 박 시장은 결국 8월말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 보류한다고 발표했다.

◇도시재생 뉴딜 99곳 선정…서울 시내 대규모 사업지는 배제
정부는 8월31일 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 이는 2017년 시범사업지 68곳보다 46% 늘어난 것으로 서울에서도 처음 7곳이 선정됐다.

그러나 사업추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구) 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 제외됐다.

◇9·13 부동산 대책…공급확대로 선회
역대급 고강도 대책으로 평가받는 9·13 부동산 대책을 비롯해 9·21 수도권 주택공급방안이 잇따라 발표됐다. 9·13 대책은 종부세 인상과 강력한 대출 제한이 주요 내용이고 9·21 수도권 공급방안은 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 4~5곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다. 3기 신도시는 이번주 발표될 예정이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급 확대를 병행하기로 정책 방향을 선회하면서 서울 아파트값 상승세가 꺾이는 모습이다.

◇주택임대사업자 급증…과도한 세금혜택 논란
다주택자에 대한 세금 강화로 세제혜택을 보려는 임대주택사업자 등록수가 크게 늘었따. 2018년 상반기 7만4000명이 임대사업자로 새로 등록했고 등록된 민간 임대주택수가 17만7000채에 달한다. 이는 지난해 같은 기간 대비 3배 가까이 증가한 것이다.

특히 임대주택 사업자의 과도한 세제혜택 논란 속에 정부가 9·13 대책에서 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하자 9월 신규 임대사업자 등록자수가 급증하기도 했다. 9월 한달간 전국에서 2만6279명이 신규 임대사업자로 등록했는데 이는 전년 동기대비 258.9%, 전월대비 20.78% 증가한 수치다.

구혜린 기자 hrgu@fntimes.com