하반기 입주 폭탄, 깡통전세 주의보

[WM국 김민정 기자]
커지는 ‘깡통전세’ 경고음
깡통전세는 주택담보대출 금액과 전세금을 합친 금액이 집값에 육박해 결국 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 처지에 놓인 경우를 말한다. 일반적으로 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세로 분류된다. 법원 경매 시 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%를 넘어서고 있어서다.

이런 깡통전세에 대한 우려가 늘고 있는 것은 올 하반기부터 내년까지 예정된 입주물량 때문이다. 부동산114에 따르면 올 하반기 전국 22만 9,708가구가 입주를 앞두고 있다. 이중 서울과 경기, 인천 등 수도권이 11만 9,664가구로 52%를 차지한다.
내년에는 올해(37만 8,731가구)보다 14.7% 증가한 43만 4,399가구가 전국 각지에서 입주한다. 최근 5년(2012~2016년) 연평균 입주 물량이 23만 8,225가구였던 점을 감안하면 20만가구나 많다. 이 때문에 시장에서는 지난해 말부터 공급 과잉으로 인한 입주 대란을 우려하는 목소리가 꾸준히 나왔다.

이처럼 입주 물량이 단기간에 급증하는 것은 부동산 호황기였던 2015~2016년 분양 봇물이 터졌던 영향이 크다. 2000~2013년 연간 평균 26만여가구가 분양되다가 호황기 직전인 2014년 33만 가구, 2015년 52만가구, 2016년 45만가구가 분양시장에 나왔다. 결국 2014년 이후 분양된 물량의 본격적인 입주가 시작되는 올 하반기부터 파급 효과가 나타나게 된 것이다.
공급 증가에 따른 수요층의 심리적 위축도 무시할 수 없다.

한국개발연구원(KDI)은 최근 보고서에서 “주택가격이 5% 하락하면 주택담보대출비율(LTV) 60%를 초과하는 한계가구 비중이 10.2%까지 상승할 것으로 보인다”며 입주 물량 증가에 따른 매매가 하락의 후폭풍을 경고했다.

특히 깡통전세가 나타나는 근본적인 이유는 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못해 연체되는 상황에서 집값까지 하락하는 상태가 이어져 발생하는 것이어서 집주인이 세입자 보증금 반환, 대출금 상환 압박 등의 부담을 견디지 못하고 주택을 내놓는 상황이 반복되면 최악의 시나리오인 집값 하락으로 번질 가능성도 농후하다.
위험한 전세살이? 전셋집 구할 때 꼭 챙겨야 할 것들
그렇다면 이 혼돈의 상황 속에서 우리는 어떻게 전셋집을 구해야 하는 것일까. 일단 전셋집 계약에 앞서 등기부등본 확인은 필수다. 부동산 등부등본엔 부동산에 관한 권리관계는 물론 현황이 기재돼 있다. 대상 부동산의 지번과 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있다.

부동산 등기부등본은 토기등기부와 건물등기부로 구분되며 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부에는 부동산의 위치 등이, 갑구에는 소유권과 관련 권리관계(경매, 가압류, 가등기, 예고등기 등) 확인이 가능하다. 을구에는 저당권과 전세권 등 소유권 외의 권리관계를 알 수 있다.

집주인의 세금 체납 여부도 확인하는 것이 좋다. 부동산 등기부등본에는 해당 부동산에 대한 관리관계 등은 나오지만 집주인의 세금 체납 여부는 알 수 없다. 현행법상 정부는 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기거나 다른 채권자가 실행한 경매에 참여해 체납세금을 징수할 수 있어 반드시 확인해야 한다.

이때는 미납세금열람제도를 활용해야 한다. 집주인의 동의를 받아서 미납세금열람신청서를 작성해 인근 세무서에 제출하면 가능하다. 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 체납 여부도 반드시 확인하자.
다만 세입자가 전입 신고한 날 집주인도 국세청에서 세금통지서를 받았다면 우선순위에 밀릴 수 있다. 세입자의 대항력은 전입신고 다음날부터, 국세는 당일부터 발생하기 때문이다.

특히 아파트가 아닌 다가구주택의 경우 19세대 이하 거주할 수 있는 단독주택의 일종으로 나보다 먼저 입주한 세입자가 18세대나 될 수 있다. 이 경우 선순위 임차인이 몇 세대인지, 또 선순위 보증금의 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 꼼꼼하고 정확히 확인하는 것이 필수다.

전셋집도 재산, 안전하게 지켜라!
확인할 것들을 다 확인하고 입주를 완료하면 이젠 전셋집도 자신의 재산이다. 재산을 보호받기 위해 직접 해야 할 일도 있다.

우선 임대차 계약 후에는 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전입신고가 어려우면 전세권 설정을 해야 한다. 이를 설정하면 경매가 진행될 경우라도 본위의 순위에 따라 변제를 받을 수 있고 제3자에게 대항력도 생긴다.

다만 전입신고와 확정일자를 받아두면 순위에 상관없이 소액보증금에 한해 최우선변제금을 받을 수 있지만, 전세권 설정만 하면 최우선변제금은 못 받는다.

또 전입신고, 확정일자와 달리 전세권설정은 임대인 동의가 반드시 필요하다. 전입신고와 확정일자만 받아두면 보증금을 돌려받지 못할 때 보증금반환청구소송으로 강제집행해야 하지만, 전세권 설정을 하게 되면 직접 경매 신청을 통해 변제 받을 수 있다.

전세보증금 반환보증도 가입해놓자. 이는 전세계약 종료 시 집주인이 전세금 반환을 거부하거나 주택이 경매로 넘어가 전세금을 돌려받을 수 없을 때 주택도시보증공사 등을 통해 보장하는 상품이다. 상품은 다양하기 때문에 가입 기준과 보증 수수료 금액에 차이가 있을 수 있다. `



김민정 기자 minj@fntimes.com