“집값보다 소득 늘어야 소비한다”

주택가격 상승이 소비를 향상시킬 것이라는 기대에 정부가 LTV·DTI 등 주택금융규제 완화를 실시했지만 소비 진작을 위해서는 주택가격 보다 소득 상승의 효과가 훨씬 높다는 연구결과가 발표됐다.

주택금융규제 완화로 인한 주택가격 상승이 소비에 미치는 영향은 제한적이며 오히려 중산층의 소득을 늘리고 향후 경제여건에 대한 불확실성을 해소하는 것 등이 더 중요한 과제라는 것이다. 규제완화 이후 가계대출 규모가 증가하면서 향후 금리나 경제여건 변화에 따른 가계부실 가능성이 실제로 우려된다는 지적도 제기됐다.

또한 재무건전성이 낮은 차주들이 은행권으로 유입되면서 하위 신용등급군의 신용도는 개선됐지만 은행의 건전성 리스크는 증가했고 반면 2금융권은 우량고객 유출 정도가 높아 건전성이 저하됐다는 분석이다. 한국금융연구원과 서울대학교 금융경제연구원, 코리아크레딧뷰로(KCB) 연구소는 1일 서울 중구 은행회관에서 ‘주택금융규제 완화, 그 효과는?’ 세미나를 개최했다.
◇ 중산층 소득 증대 중요

이날 발표에 나선 김영식 서울대 교수는 주택담보대출 차주 13만명의 패널자료를 이용해 소득, 주택가격, 상환원리금이 체크 및 신용카드이용액(소비)에 미치는 영향을 분석했다.

그 결과 소득이 소비에 대한 영향력이 가장 컸고 그 다음으로 주택가격, 원리금상환액 순으로 나타났다. 소비를 늘리기 위해서는 차주의 소득을 상승시키는 것이 주택가격을 상승시키는 것보다 약 4.4배 더 강한 효과를 가진다는 것이다. 차주의 연령대별로 살펴봤을 때, 김 교수는 “주택가격이 상승할수록 소비를 늘리는 주택가격탄력성은 연령대가 높아지면서 증가했다”고 밝혔다. 특히 주택가격 상승은 40대 이상, 소득 상승은 저연령층의 소비를 늘리는데 도움이 된 것으로 나타났다.

그러나 30대의 경우 오히려 주택가격이 상승해도 소비를 줄였는데 이는 출산과 자녀교육 및 육아 등의 문제로 주택규모를 늘리거나 도심 근처로 이주할 가능성이 높고, 이에 따라 주택가격의 상승이 소비보다는 저축으로 이어졌기 때문인 것으로 드러났다.

또한 소득구간대별로 주택가격과 소득, 상환원리금이 소비에 미치는 영향을 추정한 결과 고소득층보다는 증간소득층이 소비에 대한 소득탄력성이 더 컸다. 이에 김 교수는 “경제 전반의 소비회복을 위해서는 중산층의 소득 증대가 중요함을 시사한다”고 분석했다.
한편 시점별 탄력성의 변화를 추정한 결과 2008년 이후 소득탄력성은 비교적 큰 폭으로 감소한 반면 주택가격 탄력성은 소폭 증가했으며 원리금상환액의 탄력성은 큰 변화가 없는 것으로 나타났다. 김 교수는 “소득 탄력성이 낮아진 것은 일종의 불확실성 증대에 따른 예비적 저축의 결과로 보이고 주택가격 탄력성이 최근 상승한 것은 미래 주택가격 상승 기대에 기인한 것”이라 말했다.

2008~9년엔 주택가격 탄력성이 낮게 나타나는데 이때는 주택가격이 본격적으로 떨어졌던 기간이었고 최근 탄력성이 소폭 상승한 것은 지방을 중심으로 주택가격이 상승한 시기였다는 것이다. 그는 “주택가격 상승에 대한 경험 유무에 따라 이후 주택가격 변화에 따른 기대가 소비 증감에 영향을 미친 것 같다”고 덧붙였다.

김 교수는 “소비에 대한 소득탄력성의 큰 폭 감소는 미래에 대한 불확실성 증대의 결과이며 소비회복을 위해서는 중산층의 소득 증대가 필요하다”며 “향후 경제여건에 대한 불확실성 해소를 통해 경제주체들의 낙관적 경제전망을 회복하는 것이 급선무”라고 말했다.

결과적으로 그는 “LTV·DTI 규제 완화로 인한 주택가격 상승이 소비에 미치는 영향은 제한적이며 현재 우리나라 경제의 전반적인 소비 진작을 위해서는 중산층의 소득증대, 향후 경제여건의 불확실성 해소 등이 더 중요한 과제”라고 강조했다.
◇ 주담대 받아 생활자금 쓰기 급급

장민 한국금융연구원 선임연구위원의 이날 발표에 따르면 주택금융규제완화 이전인 2013년 9월~2014년 7월에 비해 규제완화 이후인 2014년 8월에서 10월 사이 은행권의 월 평균 신규 주택담보대출 건수 및 금액이 상당폭 증가했다.

또한 기존 부채의 전환 등 부채구조의 개선이나 신규주택 구입 목적 보다는 기존 주택을 담보로 생활자금이나 사업자금 활용을 위한 추가대출 목적의 대출금액이 크게 늘어난 것으로 나타났다.

이에 장 위원은 “전체 가계의 평균 대출규모도 증가함에 따라 향후 금리나 경제여건의 변화에 따른 가계부실 가능성이 우려된다”고 말했다. 대출규모가 증가했지만 부채구조의 질은 개선됐다. 장 위원은 “규제완화 이후 주담대를 받은 차주의 2금융권 대출비중이 감소하고 신용등급이 개선되는 등 부채구조가 개선됐다”고 분석했다. 특히 2금융권 대출을 은행대출로 전환한 차주의 신용등급이 크게 좋아졌다.

규제완화는 금융업권에도 크게 영향을 미치고 있다. 규제완화 이후 주택구매보다는 추가대출수요자의 은행권 유입이 증가하고 특히 재무건전성이 낮은 차주의 비중이 상승하면서 은행 건전성 리스크 가능성이 나타난 것이다. 반면 2금융권 입장에선 상대적으로 우량고객이 은행권으로 빠져나가면서 건전성이 약화됐다. 또한 은행의 주담대는 증가했지만 2금융권은 주담대가 줄면서 부실위험이 높은 신용대출을 확대했다.

한편 장 위원은 “규제완화 이후 주택거래량과 주택매매가격이 3개월 연속 상승하고 있으나 과거에도 단기간 호전되는 모습을 보인 경우가 많다”며 “기조적인 개선 여부는 좀 더 시간을 두고 지켜봐야 할 것”이라 판단했다.

◇ 주담대 용도별 규제 달리해야

토론에 참여한 금융위 금융정책과 양병권 사무관은 “주택금융규제 완화를 통해 신규 주담대를 받고 싶었지만 여건상 불가능했던 차주들의 금융애로가 해소된 측면이 있다”며 “추가대출이 금액으로는 많지만 신규주택 구입 위한 최초대출의 증가폭이 굉장히 크다”고 말했다.

이어 업권별 분석과 관련해서도 “은행과 2금융권의 리스크가 동시에 증가될 수 있긴 하지만 그동안 2금융권은 주담대를 통해 양적확장을 빠르게 했다”며 “이 부분이 억제되는 효과가 있고 2금융권 본연의 역할인 관계형 금융으로 갈 수 있는 기회가 될 수 있다”고 덧붙였다.

김정인 KCB연구소장은 “주택금융이 확대되면 거시경제의 작은 변동에도 취약계층에 부정적 영향이 있을 수밖에 없다”며 “스트레스 테스트를 강화하고 정교하게 체계화해야 한다”고 지적했다.

또한 “주택구입과 생활자금 등 주담대 용도에 따라 규제나 은행 심사도 달라지고 LTV·DTI도 차등 적용하는 방향도 고려해야 한다”고 말했다. 서정의 한국은행 조기경보팀장은 “LTV·DTI 완화로 가계부채가 단기적으로 늘어나는 것은 불가피하지만 기준금리 인하나 정부가 추진하는 여러 구조개혁 정책들과 시너지내면서 중장기적으로 소득증가로 이어질 수 있다면 소득증가율이 부채증가율을 넘어서는 것이 현실화되고 가계부채의 질이 좋아질 수 있다”고 전망하며 “정책적인 노력을 통해 시간이 걸리더라도 소득증가율 높일 수 있는 노력이 필요하다”고 말했다.



김효원 기자 hyowon123@fntimes.com