‘비소구 주담대’ 공상이야 혁신이야?

금융위원회가 검토하고 있는 것으로 알려진 ‘비소구 주택담보대출’을 놓고 은행권 인사들이 고개를 젓지 않으면 갸우뚱거리기 일쑤여서 정말 끝까지 추진할 수 있을지 귀추가 주목된다.

금융위는 지난 10일 금융규제 개혁 방안을 발표하고 주택연금 및 주택금융 규제 합리화의 일환으로 비소구 주택담보대출 연구 및 검토를 추진하겠다고 밝혔다. 비소구 주택담보대출은 일종의 반환청구권인 구상권(求償權)을 담보물에만 한정한다는 게 가장 큰 특징이다.

◇ 집값 떨어졌다고 길거리 나 앉을 일 없이
부동산 시장이 갑자기 나빠져 담보물의 가격이 떨어지더라도 담보물의 가치를 넘어서는 채무를 소비자에게 변제해 달라고 하지 않는다는 게 뼈대다. 국내 수출기업이 무역 거래에 나섰을 때 은행이 자금화를 즉시 해주는 대신 나중에 해외 발주처로부터 자금을 회수하지 못하더라도 구상권을 행사하지 않는 비소구 금융지원책을 연상케 한다.

예를 들어 시가 5억원의 주택을 구입하기 위해 은행에서 3억원의 주택담보대출을 받았는데 집값이 2억원으로 떨어진 상황을 가정했을 경우, 채무자는 집을 경매로 처분해도 은행 대출금 3억원을 모두 갚을 수 없다. 하지만 비소구 주택담보대출로는 2억원만 갚아도 된다. 물론 이 것은 집값 하락에 따른 리스크를 채무자와 함께 은행도 부담하도록 하겠다는 선진형 금융철학을 전제로 한다.

소비자 도덕적 해이를 막기 위해 대상자를 저소득층으로 한정하고 대출한도도 제한하는 등 공익적 취지를 뒷받침할 안전장치도 매우 구체적으로 보강될 것으로 알려졌다. 이 쯤 되고 보니 비소구 주택담보대출 출시가 이르면 올 하반기에도 가능할 것이라는 소식이 타전될 정도였다.

◇ 높은 금리로 위험 보전해도 충당금 부담

당초 이 아이디어를 냈고 가장 구체적으로 검토를 진행하고 있는 곳은 기업은행인 것으로 알려졌다. 다만 기업은행 측은 “아직은 아이디어 차원에서 나와 있을 뿐”이라며 조심스런 반응이다. 공공성을 높이려 모색해 온 공익추구형 상품 중 하나로써 금융위가 규제개혁을 추진하며 의견을 수렴하는 과정에서 제출했던 것에 관심이 쏠리자 부담마저 느끼는 모습이다.
기업은행 관계자는 “올해 안에 은행들이 공동으로 상품을 만들어 보는 것은 어떻겠느냐는 논의만 있었던 정도”라고 전했다.

사실 일부 손실을 입더라도 서민지원 상품으로 극히 일부 취급할 용기를 낼 수 있는 기업은행과 달리 위험성이 제거되지 않은 줄 뻔히 알고 나서는 취급할 수 없는 시중은행에선 손사래를 치는 관계자도 있다.

심지어 한 시중은행 관계자는 “정부가 (손실을) 보전해주는 등 정부차원의 지원책이 없다면 상품 출시가 쉽지는 않을 것”이라고 선을 그었다. 비소구 주택담보대출로는 은행이 담보를 통해 채권을 회수하지 못하더라도 추가 채권 추심이 불가능하기 때문에 손해를 은행이 그대로 떠 안아야 한다.

다른 은행 관계자 역시 “아직 검토한 바 없지만 개별 은행에서 시행하기에는 어려움이 있을 것 같다”고 내다봤다. 은행 쪽에서 가장 꺼림칙할 수밖에 없는 부담은 일반 주택담보대출과 달리 집 값 변동과 그에 따른 손실에 대비해서 충당금 등 손실흡수 조치가 병행될 수밖에 없다는 점이다.
LTV와 DTI 규제에 따라 담보물의 가치가 훼손되는 일이 극히 적은 일반 담보대출과 달리 담보가액이 시가보다 낮을 수 있는 대출을 취급하기란 시중은행으로선 상식적으로는 불가능한 실정이다. 실효성에 대한 문제도 제기된다. 저소득층이 대상이지만 일반 주택담보대출에 비해 리스크가 높아 금리 가 높게 책정될 수 있기 때문이다.

금융계 한 고위 관계자는 “집값 하락 확률을 정확히 예측해서 금리를 잘 계산한다면 상품 자체로 문제가 없겠지만 정확하게 계산하기 위한 히스토리 데이터도 아직은 없다”며 “서민들이 집값이 떨어질 것을 예상하고 금리 높은 상품을 선택할 것인지도 의문”이라고 말했다.

정희윤·김효원 기자



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