[집중분석] 부동산정책, 부동산PF 대책 보완필요

부동산버블 확대·주택시장 불균형 우려 등

저축은행 부동산PF문제 은행 적극적 역할

국내 금융시장에서 9월 금융위기설은 대내외적으로 큰 파장을 불러올 것으로 예상이 됐었다.
하지만 이번 주를 기점으로 9월 금융위기설은 수그러들 것이란 전망이 나오고 있다. 이같은 단순 위기설에 국내 금융시장이 휘청거릴 정도라는 것은 상대적으로 약한 금융기반과 정책의 실패에서 비롯된 것으로 일부에서는 분석하고 있다.

특히, 최근 국내 경기의 침체의 원인은 건설경기에서 찾고 있다. 부동산 경기에 대한 근원적 대책을 내놓지 못했기 때문이라는 지적도 나오고 있는 이유이기도 하다.

최근 현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 ‘금융위기 가능성 해소를 위한 부동산 대책’이란 보고서를 냈다. 이 보고서는 8월 21일 정부가 주택공급 기반을 강화하고 건설경기 활성화를 위한 보완대책을 발표한 정책을 바탕으로 부동산 시장 침체에 의한 금융기관 부실 방지를 위한 보완책이 필요하다고 설명했다.

“이번 대책은 미분양아파트 급증과 관련해 건설사의 유동성 문제와 금융권의 부동산 PF대출 등의 부실문제에 대한 대책이 빠져 있다. 따라서 미국 서브프라임모기지 사태와 같은 부동산 및 금융시장에 경착륙현상이 나타나지 않도록 당면한 부동산 PF대출 문제를 더욱 적극적으로 대처해야 한다.”

박덕배 전문연구위원은 정부의 부동산 대책을 보완해 금융위기 가능성을 해소해야 한다고 강조했다.
◇ 주택공급 확대와 수요억제 정책완화

정부가 발표한 8.21 부동산 정책 기조는 주택공급 확대와 과도한 수요억제 정책의 완화가 주요 내용이다.

주택공급 확대 정책에는 2개의 신도시 추가 건설계획, 재건축 사업에 대한 규제완화 등이다. 한편 주택수요 억제 완화 정책에는 재건축사업에서 조합원 지위의 양도금지 규정 폐지, 전매제한기간 단축, 지방의 1가구 2주택에 대한 양도소득세 감면 대상 주택 확대, 임대주택사업자의 주택의 범위와 의무보유기간 완화 등도 있다. 또한 미분양 주택사업자를 위한 각종 조세감면과 지원정책 등도 제시했다.

이번 대책은 주택건설 인허가 건수가 급감하자 2~3년 후 공급부족으로 빚어질지 모르는 시장의 불안정을 사전에 차단하겠다는 것. 또한 부동산 거래를 회복시키고 미분양 아파트의 환매조건부 매입과 부동산 관련 세제의 합리화를 통해 건설경기를 살리겠다는 의도도 깔려있다.
이 보고서는 이번 대책이 과거와 달리 지역별 주택수급 사정이 다르다는 것을 인정하면서 어느 정도 시장 원리를 가미한 정책이라며 긍정적으로 평가했다. 하지만 이를 효과적으로 시현하기 위해서는 부동산버블 확대 방지, 주택시장의 불균형, 건설사의 유동성 문제와 금융권의 부동산 PF대출 등의 부실 문제에 대책을 보완해야할 필요가 있다고 지적했다.

박 전문연구위원은 “이번 대책은 초과공급 현상을 보이고 있는 지방의 경우 수요확대 정책을, 초과수요 현상이 나타나는 수도권의 경우 공급확대 정책을 펼치려고 했다는 점에서 긍정적”이라며 “다만 이번 정책은 부동산 버블 방지와 주택공급을 통한 건설경기 확대라는 두가지 목표를 추구하고 있어 이를 효과적으로 충족하기 위한 보완적인 검토가 필요하다”고 말했다.

◇ 부동산버블 방지와 미분양아파트 해소 미흡

이 보고서는 정부의 8.21 부동산정책에는 한계가 있다고 지적했다.

우선 수도권 지역의 투기적 수요를 확대시켜 부동산버블을 확대시킬 수 있다는 것. 분양가 상한제를 수정해 분양원가를 오히려 끌어올릴 수 있고, 전매제한 기간을 완화해 투기적 수요를 유발할 수도 있다. 또한 기존 주택 보유자에게 다주택을 구입하도록 유도하거나 공공기관이 미분양주택을 매입하는 정책 등은 주택가격을 상승시킬 수 있다고 설명하고 있다.

또한 장기적으로 주택시장의 심각한 불균형이 우려된다고 강조했다. 현재도 주택시장의 초과공급이 심각한 상태이면서 올해 만기가 돌아오는 2건 이상의 대출을 1건으로 줄여야 하는 처분조건부 주택대출도 2만9800여건, 3조2000억원에 이르고 있다.

향후 주택수요가 위축될 수밖에 없는 상황에서 물량위주의 공급정책으로 더 많은 미분양주택이 양산될 경우 주택시장에 심각한 균형 붕괴가 초래될 수 있다는 분석이다.

이밖에 미분양아파트 급증과 관련해 건설사의 유동성문제와 금융권의 부동산 PF대출 등의 부실문제에 대한 대책은 빠져 있다는 것. 현재 주택시장의 침체가 뚜렷해지면서 건설사의 유동성 위기가 나타나면서 부동산 PF 대출 문제를 안고 있는 금융권에 전달되고 있는 상황이라고 설명했다.

특히 저축은행의 경우 미분양아파트와 연계된 부동산 PF대출의 부실화 위험이 수면 위로 부각되면서 대출 연체율이 상승하고 있다고 지적했다. 실제로 올해 6월말 저축은행 부동산PF 대출연체율은 전년 동월의 11.4%보다 2.9%p 상승한 14.3%를 기록했다고 설명했다.

◇ 저축銀 부동산PF에 은행역할 필요

이 보고서는 향후 주택시장의 건강성을 유지하기 위해 부동산PF대출 문제에 적극적으로 대처, 주택시장의 연착륙 유도, 주택공급 증대는 탄력적 대처, 금융기관 및 가계 모두 자산버블 붕괴의 피해를 최소화 할 수 있도록 대비 등이 필요하다고 강조했다.

우선 금융권의 대출 조정 등이 절실하지만 자칫 건설사 구조조정 지연으로 건설사의 경쟁력이 약화 될 수 있다고 지적했다.

박 전문연구위원은 “더 큰 문제로 비화되기 전에 서둘러 정부가 적극적으로 조정에 나서서 해결점을 모색해야할 시점”이라고 말했다.

저축은행의 부동산PF대출 문제와 관련해서는 상대적으로 여유가 있는 은행권이 적극적으로 역할을 해야하고 건설사의 유동성 부족에 따른 대규모 도산도 막아야 한다고 덧붙였다.

박 전문연구위원은 “이를 위해서는 현재 급격히 증가하고 있는 미분양아파트를 분양가와 관계없이 시장가격에 자연스럽게 거래될 수 있도록 기 입주자 또는 계약자와 분쟁마찰을 피할 수 있는 제도 마련도 시급하다”고 말했다.

주택시장의 연착륙 유도를 위해서는 특정 지역의 투기적 버블 확대를 억제하고, 향후 국가경제에 대한 충격을 최소화하기 위해서는 이번 대책과 관련된 지역의 투기적 거래가 없도록 감시와 감독을 철저히 해야한다고 강조했다.

박 전문연구위원은 “중앙정부나 지방정부 모두 무리한 지역개발을 자제해 주택의 원가가 되는 토지가격을 안정시킬 필요가 있다”며 “부동산 세제를 포함한 전반적인 세제개편 시에 종부세 과세기준 완화 등 주택가격 안정을 해칠 수 있는 세제에 대해서는 신중하게 접근할 필요가 있다”고 말했다.

또한 공급확대 위주의 정책에서 벗어나 주택수요자의 삶의 질을 향상시키는 방향으로의 정책전환이 필요하다고 설명했다.

리모델링을 통한 노후주택 개선, 교통 교육 등 입지 여건 개선이 포함된 재개발을 통한 단계적 서민 주거환경 개선 등에도 역점을 두어야 한다는 것. 이와 함께 장기적인 수요 증가와 소비자 니즈에 맞춰 주택공급 정책을 추진해야한다고 덧붙였다.

이밖에 금융기관들은 개인들이 투기적 세력에 동조되지 않도록 버블의 속성과 붕괴 후 폐해 등에 관해 철저히 이해시키면서 대출할 필요가 있다고 강조했다.

박 전문연구위원은 “가계도 지나친 실물자산, 예금 위주의 금융자산 등에서 탈피해 주식, 보험, 연금 등 자본시장 상품을 적절히 배합한 포트폴리오로 재구성하고 특히 무리한 대출에 의존한 주택 구입을 억제하고 투기적인 재테크를 자제해야할 것”이라며 “그리고 중산층 이하 계층의 재정상태가 극도로 취약해질 것에 대비해 그 기능이 위축된 서민금융 시스템의 복원도 필요하다”고 말했다.

정리 = 제2금융팀



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