[이슈분석] “부동산 규제 완화 속도 높여야”

신정부 정책 지방 미분양 해소에 기대감

소폭 개선에 실효성 논란…자구책 마련도

최근 은행의 주택담보대출 금리가 치솟고 있고 건설경기 침체는 지속되고 있는 상황이다.
특히, 고유가와 글로벌 신용경색이 심화되고 있어 하반기 경기전망은 어둡다. 당분간 원자재값 상승 등의 악재가 지속될 것으로 예상되면서 기업의 경영은 더욱 악화될 것으로 보여지며 이에 따른 가계대출 리스크도 증가할 것으로 전망되고 있다.

특히, 부동산PF대출 등에 따른 부실이 지적되고 있는 상황에서 부동산 경기 활성화가 절실해지고 있다.

신정부의 부동산 규제 완화 정책으로 건설경기 부양이 기대됐지만 대내외 환경 악화로 여의치 않은 상황이다. 최근 부동산에 대한 소폭의 규제완화가 이뤄지고 있지만 실효성에 대한 여부는 아직까지 지켜봐야 하는 상황이다.

최근 한국신용평가 평가2실 송민준 수석애널리스트는 ‘신정부의 부동산정책’이라는 보고서를 냈다. 이 보고서는 과거 참여정부의 부동산 정책과 신정부의 부동산 정책분석을 통해 부동산 경기 활성화를 위해 필요한 것이 무엇인지 짚어봤다.

“아직까지 규제 완화가 건설업게의 영업실적 개선으로 이어질 수 있는 수준에는 미치지 못하고 있는 것으로 보인다. 투자등급 업체도 유동성 확충에 어려움을 겪고 있는 현실에 대한 충분한 이해 하에 규제 완화의 속도가 좀더 빨라져야 할 것이다.”
송민준 수석애널리스트는 신정부의 부동산정책이 공급확대를 위한 규제완화에 초점을 맞춰 시행되고 있지만 다소 속도가 늦어 건설업체의 유동성 확충에 어려움을 겪고 있다고 설명했다.

송 수석애널리스트는 부동산 경기 침체는 참여정부의 규제강화에 따른 것으로 분석하고 있다.

◇ 참여정부 투기수요억제정책…미분양 속출

이 보고서는 부동산 가격 안정화를 위한 참여정부의 강력한 투기 수요 억제 정책이 지역적 양극화를 출현시켰다고 설명했다. 참여정부의 이같은 정책이 2004년에 주택가격 상승세를 둔화시키기도 했지만 신규 주택시장의 미분양을 확대하는 요인이 됐다는 것.
송 수석애널리스트는 “참여정부 기간 동안의 미분양 확대는 건설업 전반의 영업실적 저하로 이어지고 있다”고 말했다.

2006년부터 미분양으로 인한 채권 회수 지연과 미분양 재고 부담확대가 재무제표에 반영되기 시작하며 영업현금흐름이 크게 둔화됐다. 또한 2007년에는 일정수준의 재무여력과 사업경쟁력을 갖춘 BBB-급 업체들이 영업활동에서 평균적으로 600억원의 현금유출을 기록했다고 강조했다.

주택산업연구원의 최근 설문조사에 따르면 정부의 규제완화 정책이 없을 경우 현재의 미분양 아파트 해소에는 1년 6개월 이상이 소요될 것이라는 예상이 50%를 차지하는 등 미분양 해소에 상당한 기간이 필요할 것으로 조사됐다. 또한 미분양주택 해소에 필요한 규제완화로는 양도세 등 세제지원이 39.5%로 가장 높았고 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 규제완화 27.2%와 전매제한 완화 18.0%로 뽑히기도 했다.

◇ 규제완화 일부시행…추가완화 시간필요

참여정부는 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책에서 부동산 투기수요 억제를 위해 주택보유자의 양도소득세 강화와 고가 부동산에 대한 종합부동산세를 도입했다.

이 보고서는 보유세와 동시에 강화된 양도소득세 부담은 주택거래를 크게 위축시켰고 최근에는 양도세 완화 기대 심리가 신규 대형 분양 아파트의 잠재고객인 6억원 이상의 1세대 1주택보유자의 주택교체를 연기하게 했다고 분석했다.

송 수석애널리스트는 “1999년 소득세법상 고급주택의 기준이 실거래가격으로 6억원이었던 점과 이후의 물가 및 집값 상승률을 감안할 때 6억원 이상 주택에 대한 고가주택 규정은 지나치게 광범위한 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 신정부가 들어서면서 주택가격을 안정시키는 가운데 거래 활성화를 도모하기 위해 양도세와 취득세, 등록세 등의 거래세 완화 방침을 밝혔다. 하지만 1주택자를 위한 장기보유 특별 공제율 상향과 최근 지방 미분양 해소 대책에서의 지방 미분양 주택 중복 보유기간(2년) 연장, 지방 비투기지역 미분양 주택에 대한 취·등록세 50% 감면 등을 통해 1주택자와 지방에 국한된 일부사항만 추진된 상황이다.

송 수석 애널리스트는 “고유가 물가상승 등 국내 경기 악화가 지속되고 있고 대체 재원 마련이 쉽지 않을 뿐만 아니라 강북 등 국지적 집값 불안요인이 상존하고 있어 추가적인 세제완화가 조속히 이뤄지기 어려운 실절”이라고 말했다.

◇ 지방대출 규제 완화 미분양 재고 해결 촉진

2002년부터 LTV 규제가 적용돼 오던 중 2007년 3월 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안’이 시행돼 담보위주에서 채무상환능력 DTI 위주로 대출방식이 전화됐으며 이로 인해 투기지역의 경우 LTV규제와 담보대출 건수 제한 및 소득대비 대출제한이 병행됐다.

이 보고서는 신정부에서 대출규제는 가격안정 수단으로 유지할 것으로 밝히고 있어 상당기간 활용될 것으로 전망했다. 다만 지방투기지역 해제의 간접 효과로 지방 DTI 규제 적용이 제외되고 LTV가 40%에서 60%까지 상승했으며 최근 미분양 대책에서 지방 미분양주책에 대해 건설사가 분양가를 인하(10%)할 경우 추가 담보인정비율을 상향(10%p)토록 하는 등 간접적 대출 규제완화가 일부 이뤄지고 있다.

송 수석애널리스트는 “지방 대출규제 완화는 기존 미분양 재고의 분양을 촉진하고, 신규 공급 물량 분양 조건을 완화할 수 있는 계기를 마련했다는 점에서 긍정적으로 평가되지만 실효성은 당분간 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

◇ 신정부 당분간 현 정책 유지할 듯

신정부 들어 전매제한은 지방 민간주택에 대해서 전면 폐지했으며 공공주택도 기간을 1년으로 단축해 지방주택가격의 회복시 주택수요가 확대될 수 있는 여지를 만들었다.

하지만 수도권 지역의 전매제한 기간 단축 요구가 지속적으로 나오고 있지만 강북 등 국지적 가격 불안 요인이 잠재하고 있어 수도권 지역 규제 완화는 조기에 이뤄지기 어려울 것으로 이 보고서는 예상했다.

또한 신정부는 참여정부가 고분양가가 주택 가격 상승으로 이어지는 악순환에 대한 대응으로 내놓은 분양원가 공개는 전면폐지하고 분양가상한제는 당분간 유지할 것을 밝힌 바 있다.

송 수석애널리스트는 “분양가 상한제 적용상의 유연성 제고와 재건축 중첩 규제 완화는 공급 축소 가능성을 일정 수준 완화하는데 기여할 수 있을지 모르나 미분양 해소에 필요한 핵심규제인 세제, 대출, 전매제한 등의 변화가 수반되지 않는 한 건설업계 실적 저하 추세의 전환으로 이어지기 어려워 보인다”고 말했다.

이 보고서는 신정부 출범 초기 기대심리에 따른 부동산 가격 상승 추세는 최근 2개월간 다소 둔화된 모습을 보이고 있고 주택 거래량도 소폭 증가하고 있다고 긍정적으로 평가했다. 하지만 신정부의 부동산 정책은 물가 상승, 강북 지역 집값 상승 등 대내외적 여건의 악화로 규제완화 속도가 지연되고 있고, 정책 실효성에 대한 논란이 일고 있다고 지적했다.

아직까지 규제 완화가 건설업계의 영업실적 개선으로 이어질 수 있는 수준에는 미치지 못하고 있는 것으로 분석했다.

특히, 일부 건설업체의 경우 아직도 정부의 조기 규제 완화를 기대하며 사업전략이 크게 변하지 않는 모습을 보이고 있는 곳도 있다는 것.

송 수석 애널리스트는 “2006년부터 주택 건설업체의 영업실적이 본격적으로 훼손되기 시작해 일정수준의 재무여력을 갖추고 있는 투자등급 업체도 어려움을 겪고 있다”며 “이같은 현실을 감안해 신정부의 규제완화가 좀 더 빠르게 추진돼야 할 것이며 더욱 중요한 것은 흔들림 없는 정책 기조가 뒷받침돼야 한다”고 강조했다.

정리 = 제2금융팀





〈 미분양 주택 해소 방안 설문조사 〉

구 분 주택건설업체 부동산중개업소 전체

미분양아파트 구입자에 대한 양도세 완화 등 세제지원 51(37.5) 52(41.6) 103(39.5)

미분양아파트 구입자에 대한 LTV, DTI 규제 완화 48(35.3) 23(18.4) 71(27.2)

전매제한 기간 완화 25(18.4) 22(17.6) 47(18.0)

주택공사, 지자체에서 국민 임대주택 활용을 위한 미분양 주택매입 5(3.7) 17(13.6) 22(8.4)

주택사업자 미분양아파트의 임대주택 전환 지원 2(1.5) 6(4.8) 8(3.1)

미분양 아파트 누적지역에서의 공공택지공급시기 조정 5(3.7) 2(1.6) 7(2.7)

기타 -(0.0) 3(2.4) 3(1.1)

전체 136(100.0) 125(100.0) 261(100.0)

주) 복수응답(2개)한 설문조사 결과임. (자료 : 주택산업연구원 표본수 - 주택건설업체 72업체, 부동산 중개업소 71개업소)



〈 대출 규제 추이 〉

정책수단 참여정부 말 공약 및 인수위 보고 추진현황

LTV ≫ 주택담보인정비율(LTV) ≫ 가격 안정 수단으로 유지 ≫ 지방비투기지역 미분양주택 중 분양가 10% 인하시 - 투기지역 아파트 10년 이하 40% 담보인정비율 10%p 상향 - 10년초과 6억원 초과 40% (은행, 보험 60% ▶ 70%) - 10년초과 6억원 이하 60% ≫ 지방투기지역 해제 : LTV 상승 효과 40% ▶ 60%

DTI ≫ 총부채상환비율(DTI) ≫ 가격안정 수단으로 유지 ≫ 지방투기지역 해제로 지방 DTI - 투기지역 및 수도권 투기과열 적용 제외 지구에 한함 - 6억원 초과아파트 대출 1억원 초과 40%



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