미분양아파트펀드는 공공적 성격 강한 상품

국토해양부가 최근 발표한 공식적인 전국 미분양아파트 수는 12만9652가구(2월말 현재)이다.

하지만 공식적으로 집계되지 않은 물량까지 합하면 미분양아파트 수는 이의 두 배 가량인 25만 가구에 이를 것으로 부동산업계는 내다보고 있다.

이처럼 미분양아파트 수가 누적돼 적지 않은 우려를 자아내고 있는 가운데 국내에서는 처음으로 이를 투자대상으로 하는 펀드가 선보일 예정이어서 많은 투자자들의 관심을 모으고 있다.
오는 6월초에 출시되는 미분양아파트펀드는 부동산 전문 자산운용사인 다올부동산자산운용의 ‘다올아파트특별자산투자펀드(이하 다올펀드)’로 현재 본격 판매를 위한 마무리 작업이 한참 진행 중이다.

다올펀드는 수도권 및 대구·경북권 등 지방의 미분양아파트를 분양가 대비 20~30% 할인된 가격에 취득해 이를 되팔거나 임대해 얻는 시세차익 또는 임대수익을 운용해 투자자에게 배당하는 구조로 이뤄져 있다. 상품 개발에서 마케팅까지 다올펀드 관련 업무를 총괄지휘하고 있는 다올부동산자산운용 상품개발실의 정대환 실장은 “다올펀드는 좋은 아파트가 불가피한 시장상황 때문에 제 값을 받지 못하는 구조를 개선하기 위한 공공적 성격의 측면이 강하다”면서 “건설사에게는 유동성 부족을 해소시켜 주고, 투자자 입장에서는 세금부담 없이 부동산에 투자할 수 있는 기회의 폭을 넓혀줄 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

미분양아파트펀드의 수익성에 의구심을 갖는 일부 시선에 대해 정 실장은 “풋 옵션(투자적격등급 이상 건설사에 대한 매수청구권) 등 최소한의 안전장치를 마련해 투자안정성을 확보하고 있다”며 일축한 뒤 “미분양아파트가 크게 늘었던 과거 IMF 시절과는 달리 최근 상황은 유동성이 풍부한 만큼 규제만 풀면 얼마든지 거래가 활성화될 수 있을 것”이라며 다올펀드에 대한 전망을 긍정적으로 평가했다.

다올부동산자산운용은 우선 기관투자자들을 대상으로 하는 사모형 펀드를 먼저 출시할 예정이다.

당초 일반 개인투자자 대상의 공모형 펀드를 먼저 출시한다는 계획이었지만 다올부동산자산이 설립된 지 2년밖에 되지 않아 펀드판매사인 은행이나 증권사가 요구하는 운용자산규모 등의 요건을 갖춘 적격 운용사로 아직 인정받지 못해 판로개척에 어려움을 겪어 부득이하게 사모형 펀드를 먼저 출시하게 된 것이다.
정 실장은 “이미 건설사로부터 많은 미분양아파트 물량을 확보한 상태이기 때문에 더 이상 펀드 출시시기를 늦출 수 없는 상황도 사모형 펀드를 먼저 선보이게 된 이유 중 하나”라면서 “사모형 펀드부터 출시해 다올펀드에 대해 검증을 받은 후 일반 개인투자자들에게도 문호를 개방할 예정”이라고 밝혔다.

오는 6월초 출시되는 사모형 펀드는 우선 2000억원 규모로 설정될 예정이다.

다올펀드의 투자대상인 미분양아파트 물량 확보에 어려움은 없냐는 질문에 정 실장은 “건설사들이 다올펀드에 대해 긍정적으로 생각하고 있고, 우리 또한 많은 물량을 확보하려는 욕심을 내지 않고 있기 때문에 큰 걱정은 하지 않고 있다”면서 “투자안정성 확보와 함께 수익성을 어떻게 증대시키느냐가 오히려 더 큰 관심사”라고 말했다.

정 실장은 지난 97년 교보생명에 입사해 9년간 투자파트에서 PF(프로젝트 파이낸스), 리츠 등 부동산 관련 업무를 맡다 2005년 다올부동산신탁으로 옮긴 뒤 2007년부터는 다올부동산자산운용에서 상품개발 업무를 담당해오고 있다.


주성식 기자 juhodu@fntimes.com