부동산시장 안정세 내년에도 이어진다

내년부터 지역우선 공급제도가 강화되고 공공주택에 대해 후분양제가 시행되는 등 공급규칙이 개정되고, 수도권 투기과열지구 공급 오피스텔에 대한 전매제한, 전/월세 계약 신고 의무화, 해외부동산 투자 규제 완화 등 시장 안정과 거래 투명화를 위해 기존 대책의 문제점을 보완, 개선하는 방향으로 부동산 관련 제도가 변경된다.

부동산정보업체인 부동산114는 지난달 30일 내년부터 바뀌는 부동산 관련 제도와 규칙에 관한 자료를 발표했다.

부동산114는 이날 발표한 자료를 통해 부동산시장 정책에 큰 변화가 없는데다 이달 19일에 있을 대선 이후 내년에 새 정부가 들어서더라도 청약제도, 금융정책 등 참여정부의 주요 정책이 대부분 이어질 가능성이 크기 때문에 2008년 부동산시장은 올해와 마찬가지로 안정세가 유지될 것으로 전망했다.
◇ 85㎡ 초과 공공임대주택 무주택자 우선공급

우선 경제자유구역 내 해당 주택 건설지역 거주자에 대한 우선공급비율이 택지개발촉진법에 의한 대규모 택지개발지역(66만㎡ 이상)과 동일하게 30%로 조정돼 지난달 21일 이후 분양승인 신청분부터 적용되기 시작했다.

가령 인천 경제자유구역의 아파트 분양물량에 대해 종전에는 100% 인천지역 우선 공급이 이뤄졌지만, 2007년 11월 21일 이후로는 서울 및 경기 지역의 거주자들도 70%에 대해 청약 신청이 가능해진 것이다.

또한 외국인 투자유치 활성화를 위해 경제자유구역 내 주택의 특별공급 대상자에 국제연합(UN) 등 국제기구 종사자가 추가된다.

수도권 투기과열지구에서 건설되는 주택은 1년 이상 거주해야 지역 우선공급 대상이 된다. 달라진 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따르면 1년 이상의 범위에서 특별시장, 광역시장, 시장, 군수가 정하는 기간 이상의 해당지역 거주자에게 우선 공급이 이뤄지게 된다. 내년 1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다.
85㎡ 초과 공공건설임대주택도 무주택자에게 우선공급이 이뤄진다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따라 85㎡ 초과 공공건설임대주택은 민영주택으로 분류되며, 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용하여 입주자를 선정하고, 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다. 이 역시 내년 1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다.

국가, 주택공사, 수도권 내 지자체 및 지방공사가 공급하는 주택의 경우에도 내년 1월 1일 이후 사업계획승인 신청분부터 건축공정이 전체 공정의 40%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있게 된다.

또한 비닐, 부직포 등으로 건축된 간이건축물 거주자로서 행자부장관으로부터 그 거주사실이 통보된 자 중 무주택세대주에게 국민임대주택 건설량의 10% 범위 안에서 우선 공급되는 방안과 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 공익사업 시행을 위해 철거되는 주택의 소유자 등에 대해서도 국민주택 및 국민임대주택의 특별공급이 가능하도록 확대되는 방안이 내년 상반기 중 시행될 예정이다.

이외에도 의무임대기간(5~10년)을 넘긴 공공임대 아파트의 분양전환이 내년 상반기 중 의무화될 것으로 보인다. 국회 건설교통위원회는 전체회의(2007.11.22) 를 통해 공공임대 아파트 ‘분양전환’ 의무화 등의 내용을 담은 임대주택 개정안을 통과시켰다. 개정안에 따르면, 공공임대 아파트의 세입자들은 임대사업자가 의무 임대기간 종료 후 1년 안에 해당 지자체에 분양전환을 신청하지 않을 경우, 세입자 2/3 이상의 동의를 얻어 해당 지자체에 직접 분양전환 승인신청을 할 수 있도록 했다.
◇ 전/월세 계약 신고 의무화

신축주택에 대한 양도세 감면 혜택 폐지 등 세금관련 제도 변경도 예정돼 있다. 우선 내년부터 신축주택에 대한 양도소득세 감면 혜택이 폐지된다. 재정경제부가 지난 8월에 발표한 ‘2007년 세제개편안’에 따르면 IMF 위기 직후인 지난 99년~2002년까지의 미분양아파트(신축주택)에 대해 적용되던 과세 특례가 폐지된다. 그동안 미분양(신축주택) 주택을 포함할 경우 1가구 2주택자로 간주되지 않고 양도가액 기준 6억원까지 비과세 혜택을 받았으나 내년부터는 감면 혜택이 폐지된다.

또한 기존 배우자간 증여세 공제액이 3억원에서 6억원으로 확대된다. 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산하여 6억원까지는 증여세가 공제돼 배우자간 증여액이 증가할 것으로 예상된다.

내년 1월부터는 주택 매매 거래에 대한 신고 뿐만 아니라 전세/월세 계약도 신고가 의무화 되며, 상반기부터는 실거래가도 신고해야 할 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 전/월세 계약을 할 경우, 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다.

건설교통부의 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과 ‘공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’ 개정안에 따르면 전/월세 계약 체결 1개월 이내에 해당 내용을 지자체에 신고해야 하며, 위반 시에는 300만원 이하의 과태료가 부과된다. 또한 주택거래신고지역에서 중개업자가 실거래가를 직접 신고하지 않을 경우에는 취득세의 최대 5배까지 과태료가 부과된다.

또한 토지거래허가구역 내에서 외국인이 부동산을 거래할 때에는 허가를 받아야 한다. 건설교통부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 개정을 통해 내년 2월부터 토지거래허가구역 내에 토지 매입시 외국인(외국법인)도 허가를 받도록 할 계획이다.

기존 외국인(외국법인)에 한해서는 허가를 받지 않도록 했으나, 내국인이 외국법인 설립을 통해 토지를 매입하는 수단으로 악용하고 있어 이를 개선할 목적으로 시행되는 것이다.

2008년 하반기부터 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔에도 전매제한 및 지역우선공급제가 적용될 예정으로 개정안은 내년 2월 임시국회에서 처리돼 8월 이후 시행될 것으로 보인다. 건설교통부에 따르면, 국회 건설교통위원회는 오피스텔의 분양권 전매를 입주시점까지 제한하고, 공급하는 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 배정하는 내용을 골자로 한 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정안’을 통과시킬 예정이다. 오피스텔 시세차익을 노린 단기 투자수요가 차단될 것으로 기대된다.

해외부동산 취득 자유화가 내년 상반기 중으로 앞당겨 시행될 전망이다. 정부는 외환 자유화 조치의 일환으로 지난 3월에 주거 목적의 해외부동산 취득한도를 전면 폐지한 바 있으며, 투자 목적의 해외부동산 취득은 2006년 5월 100만 달러, 2007년 2월 300만 달러로 한도를 확대한 바 있다.

단독주택의 재개발/재건축 연한 30년으로 강화될 예정이다. 서울시는 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 개정을 통해 노후, 불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토하고 있으며, 개정 초기 혼란을 막기 위해 2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안도 추진 중에 있는 것으로 알려졌다. 또한 벽돌로 지은 집은 종류에 상관없이 준공 후 20년이 지나면 노후불량 주택으로 간주될 방침이다.





주성식 기자 juhodu@fntimes.com