[고종완의 실전투자] 1주택자 노후대비! 종신 역모기지론 활용하기

한성실씨(가명, 만64세)는 명예퇴직비를 받아 투자한 근린상가에서 나오는 월세로 생활하는 은퇴생활자이다. 한편에서는 상가 월세를 받으니 노후생활비를 걱정이 없을 것이라며 부러워한다. 하지만 실제로는 그 액수가 생활비를 충당할 수준이 되지 못해 궁여지책으로 아들이 벌어오는 월급의 일부를 생활비로 보태 사용하고 있었다. 아들이 결혼을 하게 되자 한씨는 전세 자금을 마련해주고 당분간 부족한 노후 생활비를 충당하기 위해 거주하던 분당의 36평형 아파트를 팔아 인근의 경기도 광주 소재의 32평짜리 아파트로 옮긴지 3달이 지난 상태다. 주택을 팔아 남은 여분의 자금이 떨어지면 어쩌나 걱정하던 그는 부족한 노후생활자금을 주택금융공사가 보증하는 역모기지론으로 충당하면 된다는 이야기를 듣고 자격 등에 대한 제반의 사항들이 궁금해졌다.

- 공사보증 역모기지론은 종신 지급이 특징

역모기지론은 고령자가 보유한 주택을 금융기관에 담보로 제공한 뒤 이를 바탕으로 노후생활자금을 연금형태로 지급받는 대출상품이다. 기존에도 일부 금융기관에서 판매하는 역모기지론이 있으나 인기를 끌지 못했다.
대출기간이 5~15년에 불과하다는 것이 최대 약점이었다. 대출 만기 후 비용을 상환하지 못하면 담보로 제공된 주택에서 강제퇴거를 당해 노후에 전셋집이나 자녀 집을 전전하는 신세로 전락할 우려가 있는 탓이다.

그러나 공사보증 역모기지론은 이용자가 사망할 때까지 연금방식으로 대출금을 받을 수 있어 안정성이 높다. 게다가 가입자가 사망해도 생존한 배우자가 있다면 배우자에게 사망할 때까지 같은 금액을 평생 보장해 준다. 다만 주택 소유자가 사망한 뒤 자녀들이 상속포기를 하여 배우자(부모)에게 주택 소유권이 완전히 승계되도록 해야 한다.

- 주택가격 산정은 실거래가를 기준으로

공사보증 역모기지론을 이용하기 위한 조건은 우선 부부가 모두 만 65세 이상의 1가구 1주택자에 한정된다. 또 실거주 기간이 1년 이상이되, 주택가격의 실거래가가 6억원 이하여야 한다. 주택가격 및 월 지급액 산정을 모두 기준시가가 아닌 실거래가를 원칙으로 하는 것이 특징적이다. 전세를 주었다거나 근저당설정 등이 되어 있을 경우에는 신청 자격이 없다.

이외에도 실버주택, 오피스텔, 자녀 등 타인명의의 주택 그리고 재건축, 재개발이 예정된 주택 역시 해당되지 않는다. 한성실씨는 새로운 주택을 매수하여 실거주한지 3개월 밖에 안 된 상황이라 앞으로 9개월이 더 채워야 하기도 하지만 어차피 아내가 현재 만 63세라 2년을 더 기다려야 한다.
현재 거주하는 주택가격(대략 2억8천~3억원 전후)과 금리가 크게 변동이 없다는 가정 하에 한성실씨는 2년 후에 거주하는 주택을 담보로 대략 월 85만 원 가량을 수령받을 것으로 예상된다.

따라서 다달이 들어오는 상가월세에다 공사보증 역모기지론으로 들어온 자금을 활용하면 생활비를 충당하는데 큰 어려움이 없을 것으로 보인다. 이때 상가에 대한 월세소득 등 다른 부동산의 보유를 통한 소득의 유무는 1주택자란 요건만 갖춘다면 영향을 미치지 않는다.

- 금리나 주택 가격이 하락해도 지급액은 그대로

대출금리는 현재 6.5%가 적용될 예정이다. 하지만 고정 금리가 아닌 변동 금리가 적용되기 때문에 금리나 주택가격의 변동에 따른 수령액수 역시 변동되는지 궁금해 하는 이들이 많다. 이 상품은 중간에 지급받는 액수의 변동이 없다. 그 이유는 대출금을 상환할 때 중간의 변동사항을 한꺼번에 반영하는 구조이기 때문이다.
계약자와 배우자의 사망으로 대출이 종료가 되었을 때 주택을 처분하고 남는 비용이 있다면 자녀 등 상속인에게 지급된다. 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과할 경우에는 상속인에게 대출금을 대납하라는 청구권을 행사하지 않는다.

지급 방식은 매달 일정금액을 지급하는 종신지급형과 대출한도의 30% 내에서 일정 용도에 맞으면 교육비, 의료비, 주택수선비용 등을 수시로 인출할 수 있는 종신혼합형 등 두 가지가 있다. 종신혼합형을 선택하면 그만큼 주택가격에 대한 담보액이 줄어드는 것이므로 월 지급금이 줄어든다.

해당 상품은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행과 삼성화재, 흥국생명 등 8개 금융기관에서 다음달 11일부터 판매될 예정이다.

아래 표는 집이 한 채인 경우에 공사보증 역모기지론과 매도 후 전세를 살면서 잔액을 종신연금에 가입한 경우 등의 다양한 비교에 대한 표이다. 비교표를 보면 공사보증 역모기지론을 이용하는 것이 주거의 안정성을 보장받는 것은 물론 배우자에게까지 혜택을 줄 수 있어 매력적인 상품이란 것을 알 수 있다.

이외에도 공사보증 역모기지론 이용자가 기준시가 3억원 이하, 전용면적 25.7평 이하 그리고 연간소득 1200만원 이하일 경우는 재산세 25% 감면, 대출이자비용에 대한 200만원 한도 내 소득공제, 근저당 설정 시 등록세 면제(설정액의 0.2%)와 국민주택채권매입의무 면제(설정액의 0.1%)의 세제혜택이 있다는 것도 알아두자.

                        <공사보증 역모기지론의 활용 효과 비교>
                                                                                                조건: 이용자 연령 65세, 주택가격 3억원 (수도권 소재 아파트 32평)의 경우
(자료 : 대한은퇴자협회(KARP), 한국주택금융공사)



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