[알기쉽게 풀어보는 Q&A] 부동산 투자, 세제혜택 많은 간접방식 우선 고려해야

Q : 상가나 토지 등 부동산에 대한 직접투자를 하려고 합니다. 그러나 최근 부동산 투자수익성이 떨어진다고 해서 망설여지고 있습니다. 그 이유가 무엇인지요? 그렇다고 주식이나 주식형펀드에 투자하기에는 증권시장의 높은 변동성으로 볼 때 역시 섣불리 투자하기가 쉽지 않습니다. 그러나 부동산과 관련된 간접투자펀드가 주식형펀드에 비해서 비교적 안전하다고 하는데 이에 대한 상세한 투자방법을 설명해 주세요.

A : 우리나라에서 개인이 직접 아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산에 직접투자하는 방법은 점점 그 수익성이 떨어지고 있는 상황입니다. 이는 부동산 관련 세제가 시간이 지날수록 강화되는 추세이기 때문입니다.

특히 아파트 재건축의 경우에도 개발부담금제의 시행으로 개발이익의 일정부분에 대해 개발부담금이 부과될 뿐만 아니라 기반시설부담구역에서의 개발 시에는 기반시설부담금도 부과되고 있는 상황입니다.
특히 토지거래허가구역 내에 속해 있는 임야나 농지는 세대원 전원이 해당지역에서 1년 전부터 거주해야 토지매입이 가능하므로 농지 및 임야의 신규 투자시장의 침체로 환금성이 떨어져 토지 투자자들의 관심을 잃어가고 있는 상황입니다.

아울러 재산세 및 상속·증여세 계산 시 적용되는 토지의 공시지가 역시 지난 1~2년동안 두 배 이상 급등해 있는 상황이며, 비교적 실거래가에 비해서 낮게 형성되어 있는 사무실, 상가, 빌딩 등에 대해서도 2008년부터 통합과세가 추진될 예정에 있습니다. 통합과세란, 과거 토지와 건물분이 각각 별도로 과세되고 있는 사무실, 상가, 빌딩에 대해서도 현행 주택처럼 가격공시제도를 도입해 통합과세를 하는 것으로 이 경우 보유세 뿐만 아니라 각종 세금부담이 갈수록 커질 것으로 예상됩니다.

반면, 부동산투자 법인들이 부동산을 취득하고 매매할 때는 정부에서 세제혜택을 주고 있습니다. 결국, 향후 부동산시장은 선진국들과 마찬가지로 간접투자시장이 활성화될 추세입니다. 개인간 거래에서 법인간 거래로 변화한다는 의미는 부동산시장의 거래가 보다 투명해 지고 합리화된다는 것을 의미하므로 우리나라 부동산시장의 건전한 발전에 크게 기여할 것입니다.

따라서 시세 차익을 노린 부동산 사재기에서 임대형 수익 부동산 투자에 집중하는 리츠나 부동산펀드 등에 간접투자하는 개인투자자들이 늘어나고 있습니다. 더군다나 임대수익을 위한 상가나 오피스빌딩 투자는 투입비용이 커서 개미 투자자들에게는 무리이지만 리츠나 부동산펀드와 같은 금융상품은 적은 자금과 비용으로 부동산에 직접투자했을 경우의 수익률을 휠씬 능가하고 있기도 합니다.

리츠의 장점은 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 고가의 부동산에 적은 자금으로 투자해 비교적 안정적이고 높은 수익을 기대할 수 있다는 것입니다. 더욱이 우량한 리츠는 배당률이 연 7~10%에 달하며, 5년 뒤에 청산할 때에는 청산에 따른 부동산매매차익도 함께 가질 수 있는 큰 장점도 있습니다.
그러나 5년이 지나 청산 시점에 매입가격보다 낮은 가격에 자산을 팔면 원금손실도 발생할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

리츠와 달리 국내외 부동산에 투자 운용되고 있는 부동산펀드도 개인 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 2009년말까지 시행 예정인 역내(On-shore) 해외펀드의 주식 양도차익 비과세 혜택에 있어서도 해외리츠펀드의 경우 부동산 관련회사의 주식에 투자하면 비과세되나 상장된 리츠 자체에 투자한 부분에 대해서는 과세가 되는 점도 주의해야 합니다.

아울러, 부동산관련 간접투자 상품은 일반 주식시장과의 상관계수가 약 0.2~0.3 내외에 불과합니다. 그만큼 증권시장의 변동성에 영향을 덜 받기 때문에 투자 포트폴리오 차원에서 일부 여유자금을 분산투자하는 것이 유리합니다.


관리자 기자