상업용 부동산 후분양제 ‘충격’

‘건축물분양에관한법률’이 시행한 지 한 달을 넘기면서 문제점들이 속속 나타나고 있다. 후분양제 적용을 피해 상가분양이 4월 23일 이전에 몰리면서, 분양시장이 급속히 얼어붙고 있다.

특히 사업부도시 분양대금의 이용제한을 놓고 해석의 논란이 일어나면서 자칫 상가분양 침체가 장기화될 수 있다는 우려가 확산되고 있다.

금융기관들 역시 제대로 제도에 적응하지 못하면서 부동산대출에 어려움을 겪긴 마찬가지다.
전문가들은 “지금까지 나타난 부작용은 ‘예상했던 것’”이라면서 “법 해석 결과에 따라 시장이 경색될 수 있다”고 말했다.



◆ 상가 분양시장 냉각

지난 4월 23일 후분양제가 실시된 이후 상가분양시장이 완전히 얼었다.

부동산114는 최근 서울 등 수도권과 지방 5개 광역시, 충청권이 시군구청을 상대로 조사한 결과, 후분양제가 도입된 이후 지금까지 단 한건의 분양신고도 이뤄지지 않았다고 밝혔다.
반면 상가분양물량이 4월에만 총 62건에 달했고, 1분기에는 매월 평균 37건의 상가가 분양됐다.

후분양제가 적용되는 3000㎡(909평) 이상의 대형 상가는 골조공사의 3분의 2이상을 마치고 분양해야 하거나 대한주택보증 및 부동산신탁사의 분양보증 또는 신탁계약을 체결해야 한다.

그러나 3분의 2이상 골조공사를 마친뒤에 분양하기에는 개발사의 부담이 크고 신탁사와 계약을 맺어야 하는 것도 쉽지 않자 서둘러 분양에 나선 것이다.

특히 앞으로 분양하게 될 상가들도 후분양 적용을 피하기 위해 23일 이전에 분양에 필요한 요건들을 끝마쳐 후분양제에 따른 상가 분양을 보기는 쉽지 않을 전망이다.
업계 관계자는 “분양 광고, 팸플릿 등 분양에 필요한 요건들을 이전에 마쳤다면 법 적용을 피하게 된다”며 “이미 이러한 요건들을 마친 상가들이 많아 법에 적용 받는 물건이 없다”고 말했다.



◆ 점차 불안해지는 시장

금융권과 신탁업계는 ‘공사가 중단되는 경우 분양대금을 돌려받을 수 있도록 수분양자가 청구’할 수 있게 하는 내용에 대해 크게 걱정하고 있다.

은행에서 토지구입자금을 대출 받고 공사에 들어가, 이 때 들어온 분양대금으로 은행에서 빌린 돈을 갚는다. 흔히 말하는 프로젝트 파이낸싱(PF)이 이러한 구조다. 부동산신탁사의 관리하에 이러한 과정이 진행된다.

때문에 분양대금이 건축비 외에 차입금을 갚는데 쓰이는 것이 업계 통상적인 관행이다.

그러나 후분양제에 따라 전부 수분양자에게 돌려줘야 하는 상황에 처한다면, 은행들은 한푼도 돌려받을 수 없게 된다. 은행들이 대출을 기피하게 될 수 밖에 없게 되는 것이다.

‘난감’하다는 게 금융권의 표정이다.

금융업계 관계자는 “은행들이 후분양제에 적극 나서지 못하도록 발목을 잡고 있다”고 말했다. 다른 관계자도 “의사결정을 쉽게 하지 못함은 물론, 대출구조도 마련하지 못하고 있다”고 밝혔다.

중간에 위치한 신탁사의 입장은 더욱 곤란하다. 통장을 관리하면서 대출금도 갚고 수분양자의 분양대금도 돌려줘야 하기 때문에 이러지도 저러지도 못하게 되는 것이다.

부동산신탁사 관계자는 “책임이 커진다면 자연히 초우량 물건만 수주하려 들 것”이라며 “금융권과 신탁사의 보증이나 계약을 받는 일이 매우 힘들어 지면서 상가분양시장은 침체가 더욱 심각해 질 것”이라고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com