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후분양 실시, 어떤 신탁사와 손잡을까

한기진

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기사입력 : 2005-04-27 21:16

“주주 경영능력 안정성 수익성 등 다각적인 검토 필요”

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부동산신탁회사들의 시대가 본격 개막됐다. 지난 23일부터 후분양제가 시행됨에 따라 상가 오피스텔 등의 선분양을 위해서는 신탁사들과의 협력이 필요해졌다. 적정한 사업관리능력을 보유한 신탁사를 찾아내는 게 급선무가 됐다. 사업과 재무적 위험요인 및 위험수용능력 파악 등 고객들의 적극적인 노력도 요구되고 있다.

오는 2006년에는 금융감독원이 경영실태평가제도를 실시해 어떤 신탁사가 안전하고 믿을 만한 곳인지 가리겠다는 방침이다.

이에 맞춰 업계 내부에서도 신탁업의 저변확대를 위해서는 재무구조의 안정성과 토지신탁 사업 위험관리 등을 철저히 하고 그렇지 못한 경우는 퇴출돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.

최근 한국기업평가에서는 ‘부동산신탁업 신용평가 방법론’을 내놓으며, 부동산신탁사의 평가방법과 기준을 발표했다.



◆ 주주 및 지배구조

기업의 경영성과와 경영투명성에 직접 영향을 미치는 게 주주의 구성과 지배구조다. 실질적인 대주주의 실체가 누구인지 그 출자의 목적이 무엇인지 파악하는 게 중요하다.

대주주가 공사, 대형은행, 보험사 등 신용도가 높은 신탁사에게는 위기발생시 대주주의 유동성 지원 가능성 등 재무적 측면이 중요하다. 영업적인 면에서도 대주주의 지원을 받을 수 있는지도 평가에 있어 중요한 요소다.



◆ 경영진의 경영능력

부동산신탁업은 금융업과 건설업이 혼합된 성격을 갖고 있어 복합적인 위험을 갖고 있다. 건설경기 변동에 민감하게 반응하는 건설업의 경우 사업위험이 큰 것으로 알려져 있어 금융기관의 경영관리능력 비중이 크다. 사업현장 관리감독체제가 건설업 측면에서 중요하고, 자금조달 및 관리능력은 금융업 측면에서 주된 평가요소다.

이밖에 업계내에서 경영진의 경력과 전문화 정도, 과거의 이력, 인지도, 제반 위험에 대한 성향 및 대처능력 등 개인적 측면의 자질이 중시된다. 또 경영진의 교체 빈도, 최고경영자의 독단을 제어할 수 있는 내부통제시스템의 구비 여부 등 조직적인 측면을 평가해야 한다.



◆ 위험관리

부동산신탁업은 제도적위험과 신용위험에 노출돼 있다. 부동산 자체가 워낙 정책적인 변수에 의해 좌우되다 보니 제도적위험은 반드시 고려되는 요소다. 현행 법령과 금융감독당국에 의한 규제는 부동산신탁사의 재무적 성과에 영향을 미치고 있다. 더욱이 개별기업은 이러한 요소를 통제할 수 조차 없어 골머리를 앓는 부분이다.

한국기업평가 금융공공팀 변동욱 책임연구원은 “신탁사가 이를 효율적이고 능동적으로 대처할 수 있는 능력을 갖추는 것이 중요하다”고 말했다.

신용위험은 주로 토지신탁사업에서 발생할 수 있다. 사업성 미흡으로 분양률이 기대에 못 미치거나 공정률 등에 문제가 발행해 사업수지가 악화돼 신탁계정대출의 원리금을 계획대로 상환하지 못하게 되는 경우에 발생한다.

변 연구원은 “신용위험은 개별사업장의 계획대비 공정률, 분양률 및 향후 전망에 따른 건전성분류의 적정성 등을 개별적 및 전체적인 접근이 필요하다”고 말했다.



◆ 수익성

부동산신탁사의 수익성은 인력 및 시스템의 효율적인 운영과 직접적인 관련이 있다. 경제적인 수익을 창출하는 데 핵심 축으로 작동하고 있는 셈이다.

따라서 신탁사를 고를 때 시장지배력을 이용한 수주능력, 위험관리시스템, 사업장에 대한 관리감독 체계, 영업효율성 등을 유기적으로 결합해 판단해야 한다.

특히 부동산경기 변동에 의해 크게 영향을 받는 토지신탁 비중이 높은 신탁회사는 위험을 수용할 수 있는 안정성이 중요 잣대다.

변 연구원은 “부동산신탁사가 보유하고 있는 높은 사업 위험 때문에 수익구조 다변화에 의한 안정적인 이익창출능력의 확보 여부가 매우 중요하다”고 말했다.



                                                <부동산 신탁회사 주주현황>
                                                주: 2004년말 기준



한기진 기자 hkj77@fntimes.com

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